Основные законодательные положения

Процесс отчуждения земли подробно изложен в земельном и гражданском законодательстве. Право граждан приобретать участки земли и распоряжаться ими установлено Конституцией Российской Федерации.

В главном, основополагающем законе России – Конституции содержатся следующие сведения, которые прямо касаются прав граждан на распоряжение собственностью:

  • каждый гражданин РФ может владеть земельным участком на правах собственности
  • владельцы могут использовать своею землю и распоряжаться ею в рамках установленных законодательством правил. Иными словами, действия собственника в отношении принадлежащего ему участка не должны нарушать права и законные интересы третьих лиц, положения законов. Также использование земли не должно причинять вред окружающей среде
  • условия и порядок использования наделов установлены законодательством

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

В системе законодательства установлена строгая иерархия, поэтому нормативно-правовые акты, принимаемые Правительством России, не должны вступать в противоречие с Конституцией.

Данный принцип положен в основу порядка ликвидации имущественных прав на земельные наделы. Основные правила этой процедуры содержатся в Земельном кодексе:

  • имущественное право на земельный участок прекращается при конкретизированном волеизъявлении владельца, оформленном с соблюдением установленного законом порядка
  • право собственности на землю может быть прекращено принудительно при наличии установленных законодательством оснований и посредством утвержденной процедуры
  • оба способа ликвидации прав на з/у подробно изложены в Гражданском и Земельном кодексах, а также Федеральных законах РФ
  • имущественное право гражданина может быть аннулировано независимо от того, каким способом земля была приобретена (посредством купли-продажи, приватизации, наследования или другими подобными способами)

Во многих ситуациях, особенно связанных с принудительным прекращением права собственности на землю, гражданам целесообразно обращаться за квалифицированной юридической помощью для более эффективной защиты своих прав и интересов.

Нюансы добровольного отчуждения прав на земельный участок

Добровольно права на земельный участок прекращаются при отчуждении собственником земельного участка другим лицам в результате совершения сделок с земельным участком:

  • договор купли–продажи;
  • договор мены;
  • внесение в складочный(уставный)капитал(фонд)хозяйственного товарищества и общества и в паевой фонд кооператива;
  • договор дарения;
  • подача заявления об отказе от осуществления прав;
  • договор постоянной ренты;
  • договор пожизненной ренты;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;
  • наследование по завещанию и по закону.

Порядок заключения договора купли–продажи регулируется ст. 549—558 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ. Продавать можно земельный участок,прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом«О государственном земельном кадастре»и государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Продажа земельного участка может быть совершена как одновременно с продажей зданий,строений и сооружений,расположенных на земельном участке,так и без их продажи.Если договором купли–продажи зданий,строений и сооружений не определено передаваемое покупателю право на земельный участок(собственность или аренда),к покупателю зданий,строений и сооружений переходит право собственности на ту часть земельного участка,которая занята этими зданиями,строениями и сооружениями и необходима для их использования(как правило,не менее 1,5—2,0 м. от стены).

Порядок заключения договора мены(обмена) регулируется ст. 567—571 Гражданского кодекса РФ. К договору мены применяются правила о купле–продаже,предъявляемые к учету и регистрации земельного участка.По договору мены разрешается обменять земельный участок как на другой земельный участок,так и на иное недвижимое имущество.Если по договору мены обмениваемое недвижимое имущество признается неравноценным,то сторонами должна оплачиваться разница в ценах.

Порядок внесения земельного участка в качестве вклада в складочный(уставный,паевой)капитал(фонд)хозяйственного товарищества,общества,кооператива регулируется ст. 66, 70, 83,89, 90, 95, 99,100,108,109,116 Гражданского кодекса РФ. 

Внесение земельного участка в качестве вклада в складочный(уставный,паевой)капитал(фонд)влечет переход права собственности на него к юридическому лицу.

Порядок заключения договора дарения регулируется ст. 572—582 Гражданского кодекса РФ. Подарить земельный участок можно любому гражданину,юридическому лицу,муниципальному образованию,субъекту РФ и Российской Федерации.Пожертвовать(подарить земельный участок в общеполезных целях)можно любому гражданину,лечебному,воспитательному учреждению,учреждению социальной защиты и другим аналогичным учреждениям,благотворительным,научным и учебным учреждениям,фондам,музеям и другим учреждениям культуры,общественным и религиозным организациям,а также государству,субъектам РФ и муниципальным образованиям.

Одариваемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка от дара отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым,но если он прошел государственную регистрацию,то и отказ от дара также подлежит государственной регистрации.Наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным.Главное условие договора дарения –это безвозмездность дарения.

Порядок добровольного отказа от осуществления права собственности на земельный участок урегулирован ст. 225 и 236 Гражданского кодекса РФ, а от права пожизненного наследуемого владения и от права постоянного(бессрочного)пользования –п. 3 ст. 53 Земельного кодекса РФ. 

Если гражданином подается заявление об отказе от осуществления принадлежащего ему права собственности на земельный участок,то такой участок принимается на учет регистрационной палатой Минюста России и по истечении 1 года со дня постановки земельного участка на учет орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

При отказе гражданина от права пожизненного наследуемого владения или от права постоянного(бессрочного)пользования,орган власти,предоставивший гражданину этот земельный участок,вправе сразу принять решение об изъятии земельного участка у отказывающегося гражданина,зачислить земельный участок в фонд перераспределения земель,либо предоставить земельный участок другим гражданам.

Предлагаем ознакомиться  Пахотные земли, Земельные ресурсы в мире и в России

Порядок заключения договора постоянной ренты,договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением регулируется ст. 583—605 Гражданского кодекса РФ. По договору постоянной ренты одна сторона(получатель ренты)передает другой стороне(плательщику ренты)в собственность земельный участок,а плательщик постоянной ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок периодически(раз в квартал)выплачивать ренту в виде денежной суммы,предоставления вещей,выполнение работ или услуг,соответствующих по стоимости денежной суммы ренты,определенной в договоре до тех пор,пока не выплатит всю сумму,определенную договором постоянной ренты.

Прекращение прав на землю - Оформление и продажа земельных участков в Раменском

Выплата пожизненной ренты устанавливается на период жизни гражданина,передавшего земельный участок под выплату ренты либо на период жизни другого указанного им гражданина,а размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда,установленного законодательством.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты берет на себя обязанность осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина,передавшего земельный участок и (или)указанного им другого гражданина(обеспечение потребностей в жилище,питании и одежде,уход за гражданином и даже оплата ритуальных услуг).

Наследование земельного участка регулируется ст. 1110—1175,1182 и 1183 Гражданского кодекса РФ. Наследование осуществляется по завещанию(завещатель по своему усмотрению завещает имущество любым лицам,любым образом определяет доли наследников в наследстве,лишает наследства одного,нескольких или всех своих наследников)или по закону(в случаях отсутствия завещания).

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности,предусмотренной статьями 1142—1145,1148 Гражданского кодекса РФ (7 очередей).Наследуются земельные участки,которые принадлежат наследодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения(ст. 1181 Гражданского кодекса РФ).

При этом необходимо иметь ввиду,что в соответствии со ст. 21 Земельного кодекса РФ наследник,получивший по наследству право пожизненного наследуемого владения земельным участком,может приобрести этот земельный участок в собственность бесплатно.Незастроенный земельный участок,находящийся у гражданина на праве постоянного(бессрочного)пользования,не наследуется ни по завещанию,ни по закону.

Принудительно права на земельный участок прекращаются в случаях:

  • изъятия,в том числе путем выкупа,для государственных и муниципальных нужд;
  • конфискации земельного участка;
  • реквизиции земельного участка;
  • ненадлежащего использования земельного участка.

Впервые понятие,что же считается государственными и муниципальными нуждами,появилось в ст. 49 Земельного кодекса РФ. К ним относятся исключительные случаи,связанные с выполнением международных обязательств России,размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения и иными обстоятельствами прямо установленными федеральными законами и законами субъектов РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

К таким обстоятельствам относятся случаи,связанные с обеспечением обороны и безопасности государства,разработкой месторождений полезных ископаемых,созданием объектов культурного наследия Российской Федерации,строительством и содержанием объектов культурно–бытового,социального,образовательного назначения,автомобильных дорог,магистральных трубопроводов,линий электропередачи,связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного их размещения(п. 3 ст.

79 Земельного кодекса РФ),случаи,связанные с застройкой в городских и сельских поселениях в соответствии с генеральными планами этих поселений,правилами землепользования и застройки(п. 3 ст. 83 Земельного кодекса РФ),случаи,связанные с созданием и расширением государственных природных заповедников,заказников,памятников природы,национальных парков,ботанических садов,территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов,лечебно–оздоровительных местностей и курортов(п. 5 ст. 95 Земельного кодекса РФ).

Порядок и условия изъятия,в том числе путем выкупа,земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируется ст. 279,281 и 283 Гражданского кодекса РФ, ст. 55, 62 и 63 Земельного кодекса РФ. В зависимости от того,для чьих нужд изымается(выкупается)земельный участок,решение принимается Российской Федерации,субъектом РФ или муниципальным образованием не позднее чем за год до предстоящего изъятия(выкупа).

По желанию гражданина,у которого изымается(выкупается)земельный участок,ему предоставляется взамен равноценный земельный участок,возмещается стоимость жилых,производственных и иных зданий,строений и сооружений,находящихся на изымаемом(выкупаемом)земельном участке,возмещаются в полном объеме убытки,в том числе упущенная выгода,а собственнику земельного участка еще и рыночная стоимость земельного участка.

Порядок конфискации земельного участка(безвозмездное изъятие у его собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление)регулируется ст. 243 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Земельного кодекса РФ, ст. 44, 45,52 и 73 Уголовного кодекса РФ и ст. 63 Уголовно–исполнительного кодекса РФ.

Конфискация применялась до 2005 года только в качестве дополнительного вида наказания,при условном осуждении не назначалась.Не подлежали конфискации земельные участки,на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки,а также земельные участки,необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Основания прекращения собственнических прав на землю регламентируются в большинстве своем Земельным кодексом. Само основание – это причина, при наличии которой собственник участка лишается своих прав пользования, владения или распоряжения имуществом.

Основания прекращения прав на землю можно условно разделить на две достаточно объемные группы:

  1. Добровольное прекращение прав. В эту группу входят основания, по которым лицо добровольно отчуждает свое имущество. Для проведения процедуры требуется конкретизированное волеизъявление гражданина касательно передачи своей собственности другому лицу. К подобным случаям относится продажа земельного участка, передача в подарок, в аренду. Также законодательство устанавливает возможность для граждан совершить добровольный отказ от собственности в пользу государства или третьих лиц
  2. Принудительная ликвидация прав на землю. При подобной процедуре прекращаются права на имущество гражданина без учета его мнения. Основания, по которым права на собственность лица ликвидируются в принудительном порядке, установлены земельным и гражданским законодательством. Причины и процедура лишения гражданина имущества не должны вступать в противоречие с законами Российской Федерации. Порядок проведения ликвидации прав собственности четко регламентирован законодателем
Предлагаем ознакомиться  Уступка требования по госконтракту

Несоблюдение требований законодательства Российской Федерации при ликвидации имущественных прав на землю влечет за собой недействительность процедуры независимо от того, кем она была проведена. При наличии у лица весомых поводов можно инициировать судебное разбирательство и вернуть свои права на участок.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Данная процедура осуществляется путем подачи соответствующего заявления законным собственником конкретной территории, в котором указано желание отказа от права владения. Обращаться с такой документацией необходимо в государственный орган, который специализируется на проведении регистрации законных прав на любое недвижимое имущество, а также производит контроль данных сделок.

После подачи заявления право собственности на земельный участок прекращается с момента государственной регистрации факта прекращения соответствующего права. На основании составленного заявления государственный исполнительный орган или учреждение местного самоуправления в течение тридцати дней должен принять решение о прекращении права пользования землей.

  • заявление с добровольным отказом от законного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • копия документа, удостоверяющего личность заявителя (для физического лица), подтверждающего государственную регистрацию организации (для юридического лица);
  • кадастровый паспорт земельного участка, если в государственном кадастре присутствуют данные о таком участке и их достаточно для получения кадастрового паспорта;
  • документы, которые удостоверяют право собственности на землю;
  • копия решения исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления о факте предоставления земельной территории, если отсутствуют бумаги, удостоверяющие право на участок.

Важно запомнить, что указанный перечень документов запрашивается у заявителя только в том случае, если они отсутствуют в архивах ответственных органов государственной власти.

  • При ненадлежащем или нецелевом использовании земельной территории, что может заключаться в грубом нарушении правил грамотной эксплуатации, а также отступлении от целевого предназначения, а также случаях, последствиями которых является снижение плодородных свойств или очевидное ухудшение экологической обстановки территории;
  • При существенной порче земли, а также несоблюдении правил по выполнению мероприятий для улучшения свойств земли и охраны почвы;
  • В случае неисполнения предусмотренных законом обязанностей, которые предусматривают приведение земли в пригодное для использования состояние;
  • В случае неиспользования территории, предназначенной для выполнения сельскохозяйственных работ, организации производства или жилого строительства, в предусмотренных законом целях в течение трех или более лет. Данный срок исключает период, необходимый для освоения территории, или же период, в течение которого происходили стихийные бедствия;
  • При наличии фактов систематической неуплаты земельного налога, что является налоговым нарушением. Подобные действия подлежат налоговой санкции и облагаются соответствующими денежными штрафами;
  • В момент изъятия территории для любых государственных или муниципальных нужд, случаи которых предусмотрены действующим законодательством.

Подобные манипуляции возможны при наличии соответствующего судебного акта, который выносится в результате судебного производства. В соответствующем судебном заключении должны указываться все основания, которые стали причиной лишения права владения земельной территорией.

Судебный процесс по изъятию земельных участков из бессрочного пользования и владения на основе права наследования возможен после получения полной достоверной информации о фактах нарушения правил использования земли.

Необходимо также предоставление документов, предусмотренных законодательством, которые позволяют вынести справедливое судебное решение и осуществить кадастровые работы. После вынесения решения суда о прекращении права использования территории на постоянной основе, соответствующий договор подлежит обжалованию в судебном порядке.

  • государственных учреждений;
  • муниципальных заведений;
  • казенных предприятий.

Решением подобных вопросов занимаются государственные исполнительные органы или учреждения муниципального самоуправления. После обработки документации государственный орган обязуется сообщить о прекращении права использования земельного участка.

Таким образом, существует определенный перечень оснований, которые могут стать поводом для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Владелец и пользователь земли может добровольно отказаться от имущества или же в принудительном порядке утратить свое право на распоряжение земельным участком.

В основном государственном нормативном акте – Конституции РФ, оговорено следующее условие: осуществить такую процедуру как лишение прав собственности можно только на основании судебного решения, что применимо по отношению к любому владельцу имущества.

Данное правило касается и земель, причем, вне зависимости от их целевого назначения. В земельном законодательстве оговорены основания не только принудительного прекращения права собственности на земельный участок. Прекращено может быть и право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования. Основания для этого установлены следующие:

  1. Передача в судебном порядке права на землю собственнику строения, расположенного на данной территории, если иное решение не возможно.
  2. Лишение права на землю, если по закону гражданин не может быть ее собственником.
  3. Невыполнение обязательств.
  4. Изъятие надела, владение которым обусловлено правом бессрочного/постоянного пользования или пожизненного наследования для нужд регионального или государственного направления.
  5. Совершение неправомерных действий, в частности:
  • нарушение норм эксплуатации, которые установлены для категории конкретного участка и его предназначения;
  • манипуляции с плодородным почвенным слоем – его снятие и перемещение;
  • игнорирование в течение трех лет целевого назначения площади, и использование ее в направлениях, не связанных с сельским хозяйством, строительством или другим видом работ. Срок может быть изменен ФЗ, также он не относится к наделам, которые невозможно эксплуатировать из-за природных воздействий стихийного характера или других подобных обстоятельств;
  • неправильное использование, что негативно сказывается на способности земли удовлетворять потребности растений и обеспечивать их нормальный рост и созревание;
  • нарушение специального режима эксплуатации территорий, прилегающих к морю, реке, хранилищу и другому водному объекту;
  • несоблюдение правил использования, перевозки, хранения ядовитых веществ, удобрений и прочих средств химического или биологического происхождения, приведшее к нанесению вреда почве, животным или человеку;
  • отсутствие мер по борьбе с разрушением почвенного слоя вследствие воздействия стихий;
  • систематическая неуплата установленных налогов и сборов.

Изъятие надела влечет за собой передачу права собственности другим лицам. В случае взыскания по обязательствам участок передается гражданину или организации, в пользу которых он изымался, или продается, а обязательства возмещаются за счет этих средств. При совершении неправомерных действий владельцем или при наличии особой необходимости в данном земельном участке, он становится государственной либо муниципальной собственностью.

Существует определенная классификация прекращения прав на участок, осуществляемого в порядке принуждения. Основные способы данной процедуры и их общие характеристики:

  1. Выкуп. В ГК оговорено, что изъятие земли у собственника для государственных или муниципальных нужд должно производиться на условиях равного по ценности или заблаговременного возмещения стоимости участка. Владелец может не согласиться с обозначенным размером финансовой компенсации, другими условиями или непосредственно с самим решением. В этом случае официальный орган власти имеет право обратиться в суд в течение трех лет со дня уведомления собственника о принятом решении.
  2. Конфискация земли является правомерным действием в случае совершения собственником преступления.
  3. Принудительное прекращение прав на землю может иметь характер временной или постоянной меры, называемой реквизицией. Это действия государства, направленные на изъятие участка в чрезвычайной ситуации. Данная процедура может быть применена при наводнении, вспышке болезни и других подобных обстоятельствах. Свершившийся факт фиксируется в специальном документе. В случае отсутствия возможности возврата объекта выплачивается его стоимость или предлагается замена с аналогичной ценностью.
Предлагаем ознакомиться  Уголовный кодекс преступление небольшой тяжести

Нюансы изъятия за выкуп

Государственные или муниципальные органы имеют право изымать у граждан землю с последующей компенсацией в целях реализации различных программ по размещению значимых объектов. Ликвидация прав лица при этом осуществляется посредством актов федеральных законов или актов субъектов Российской Федерации. При этом невозможно изъять землю граждан в черте города для проведения застройки.

Органы власти обязаны предупредить собственника участка за год до изъятия. Решение о проведении подобного мероприятия должно быть зарегистрировано в Росреестре. Собственник сохраняет свои права до вынесения соответствующего судебного решения или добровольного подписания документа об изъятии c компенсацией.

Государственный или муниципальный орган выкупает землю по рыночной стоимости, при этом оплачиваются также строения на участке. Из суммы, полученной собственником, исключаются расходы, которые он понесет на постройку и другие действия, способствующие увеличению рыночной стоимости и проведенные после получения уведомления об изъятии.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdeven-GB

При определении рыночной стоимости участка необходимо обращаться к специалистам, производящим независимую оценку. Собственник вправе не согласиться с условиями, предоставленными государственными или муниципальными органами. В таком случае выкупающая сторона инициирует судебное разбирательство, в ходе которого определяется правомерность выкупа и достаточность предложенных собственнику условий.