3.2. Действительный валовый доход

PVD=AC×N{displaystyle PVD=ACtimes N}

где:
AC{displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
N{displaystyle N} – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

PVD−NZ−NP DXPR=DVD{displaystyle PVD-NZ-NP DX_{PR}=DVD}

https://www.youtube.com/watch?v=upload

DVD−OR−RZ=CHOD{displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

где:
PVD{displaystyle PVD}– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
NZ{displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.;
NP{displaystyle NP}– потери от неплатежей, ден.ед.;
DXPR{displaystyle DX_{PR}}– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
DVD{displaystyle DVD}– действительный валовый доход, ден.ед.;
OP{amp}lt;{displaystyle OP{amp}lt;}– операционные расходы, ден.ед.;
PZ{displaystyle PZ}– расходы на замещение, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD}– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

PVD−NP−NZ DXPR=DVD{displaystyle PVD-NP-NZ DX_{PR}=DVD}DVD−OP−PZ=CHOD{displaystyle DVD-OP-PZ=CHOD}

где:
PVD{displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
NP{displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.;
NZ{displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.;
DXPR{displaystyle DX_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
DVD{displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.;
OP{displaystyle OP} – операционные расходы, ден.ед.;
PZ{displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.4. Чистый операционный доход

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
PVD−NP−NZ DHPR=DVD{displaystyle PVD-NP-NZ DH_{PR}=DVD}

DVD−OP−PZ=CHOD{displaystyle DVD-OP-PZ={CH}OD}

где:
PVD{displaystyle PVD}– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
NP{displaystyle NP}– потери от неплатежей, ден.ед.;
NZ{displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.;
DHPR{displaystyle DH_{PR}}– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
DVD{displaystyle DVD}– действительный валовый доход, ден.ед.;
OP{displaystyle OP}– операционные расходы, ден.ед.;
PZ{displaystyle PZ}– расходы на замещение, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD}– чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

Таблица 8
№ п/п Наименование функции Формула расчета, пример решения задачи
1

Накопленная
(будущая) сумма единицы

Показывает накопление 1 ден.ед. за период:
FV=PV×(1 i)t,{displaystyle FV=PVtimes (1 i)^{t},}

где:
FV – будущая стоимость, ден. ед.
PV – текущая стоимость, ден. ед.
i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени
t – интервал времени, периодов времени
2

Текущая стоимость единицы

Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем:
PV=FV(1 i)t.{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i)^{t}}}.}

3

Накопление единицы за период

Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей:
FV=(1 i)n−1i×PMT,{displaystyle FV={frac {(1 i)^{n}-1}{i}}times PMT,}

где:

PMT – аннуитетный платеж, ден. ед.
Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
4

Фактор фонда возмещения

Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.:
PMT=FV×i(1 i)n−1.{displaystyle PMT={frac {FVtimes i}{(1 i)^{n}-1}}.}

5

Текущая стоимость обычного аннуитета

Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей:
PV=PMT×1−(1 i)−ni.{displaystyle PV=PMTtimes {frac {1-(1 i)^{-n}}{i}}.}

6

Взнос на амортизацию единицы

Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита:
PMT=PV×i1−(1 i)−n.{displaystyle PMT={frac {PVtimes i}{1-(1 i)^{-n}}}.}

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Предлагаем ознакомиться  Справка о принадлежности объекта недвижимости

1 it=Ttsqrt(1 it)=(1 i)Tt,{displaystyle 1 i_{t}={^{dfrac {T}{t}}sqrt{(1 i_{t})}}={(1 i)^{dfrac {T}{t}}},}

it=iT(Tt),{displaystyle i_{t}={frac {i_{T}}{({displaystyle {frac {T}{t}}})}},}

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9
Ставка накопления (дисконтирования) Формула расчета из годовой ставки накопления (tgod{displaystyle t_{god}})
Нормальный вариант Упрощенный вариант
Месячная 12sqrt(1 igod)−1=(1 igod)112−1{displaystyle ^{12}sqrt{(1 i_{god})}-1={(1 i_{god})^{dfrac {1}{12}}}-1} igod12{displaystyle {frac {i_{god}}{12}}}
Квартальная 4sqrt(1 igod)−1=(1 igod)14−1{displaystyle ^{4}sqrt{(1 i_{god})}-1={(1 i_{god})^{dfrac {1}{4}}}-1} igod4{displaystyle {frac {i_{god}}{4}}}
Полугодовая 2sqrt(1 igod)−1=(1 igod)12−1{displaystyle ^{2}sqrt{(1 i_{god})}-1={(1 i_{god})^{dfrac {1}{2}}}-1} igod2{displaystyle {frac {i_{god}}{2}}}

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

PV=11000000(1 0,5)5=620921{displaystyle PV={frac {1}{1000000}}{(1 0,5)^{5}}=620921}

PV=FV(1 i)t−0,5.{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i)^{t-0,5}}}.}

Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.
Решение:
PV=11000000(1 0,15)0,5=932505.{displaystyle PV={frac {1}{1000000}}{(1 0,15)^{0,5}}=932505.}

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:
PV=FV(1 t1)t1×(1 i2)t2×…×(1 im)tm{displaystyle PV={frac {FV}{(1 t_{1})^{t_{1}};times (1 i_{2};)^{t_{2;}}times …times (1 i_{m};)^{t_{m}}}}}

где: im – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

Решение.

PV=FV(1 i1)t1×(1 i1)t2=200000(1 0,2)1×(1 0,15)1=144928.{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i_{1})^{t_{1}}times (1 i_{1})^{t_{2}}}}={frac {200000}{(1 0,2)^{1}times (1 0,15)^{1}}}=144928.}

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:
PV=FV(1 i2)t2−t1=200000(1 0,2)1=166667{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i_{2})^{t_{2}-t_{1}}}}={frac {200000}{(1 0,2)^{1}}}=166667}PV=FV1(1 i1)t1=166667(1 0,15)1=144928{displaystyle PV={frac {FV_{1}}{(1 i_{1})^{t_{1}}}}={frac {166667}{(1 0,15)^{1}}}=144928}

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

{displaystyle PVD=ACtimes N}

3.6.1. Ставка дисконтирования:

  • процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
  • процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

ip=iH−iinf1 iinf{displaystyle i_{p}={frac {i_{H}-i_{inf}}{1 i_{inf}}}}

ip{displaystyle i_{p}} — реальная ставка, доли ед.
iH{displaystyle i_{H}} — номинальная ставка, доли ед.;
iinf{displaystyle i_{inf}} — темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

iNL=i12×N{displaystyle i_{NL}={frac {i}{12}}times N}

где:

{amp}gt;N{displaystyle {amp}gt;N}— срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
{amp}lt;iBR{displaystyle i_{BR}} — безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

R=CHODC{displaystyle R={frac {CHOD}{C}}}

где:

R{displaystyle R} — общая ставка капитализации, доли е
C{displaystyle C} — рыночная стоимость, ден.ед.;
iCHOD{displaystyle i_{CHOD}} — чистый операционный доход, ден.ед./год.
Предлагаем ознакомиться  Об утверждении Порядка предоставления мер социальной поддержки работникам культуры

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п.

C=CHODR{displaystyle {C}={frac {CHOD}{R}}}

где:

C{displaystyle C} – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
R{displaystyle R} – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

iVOZVR=1T×100%{displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}

где:

iVOZVR{displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %;
T{displaystyle T} – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

{displaystyle PVD-NZ-NP DX_{PR}=DVD}

iVOZVR=iBR(1 iBR)T−1{displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1 i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}

где:

iBR{displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

iVOZVR=i(1 i)T−1{displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1 i)^{T}-1}}end{array}}}
Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF). В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

iVOZVR=CHODR=CHODi iVOZVR{displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i i{VOZVR}}}}

iVOZVR=0,15(1 0,15)T−1≈0,05.{displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1 0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}

PV=CHODiVOZVR=1000000,15 0,05=1000000,2=500000{displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15 0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода. Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

  • с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
  • с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процентаСм. таблицу здесь

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

Предлагаем ознакомиться  В какие сроки можно оспорить наследство

KIZ=KCH×100%{displaystyle {K}_{IZ};=;{frac {K}{C}}_{H}times 100%}

где:

КИЗ  –

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

К  –

сумма кредита, ден.ед.;

СН  –

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

 

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

  • положительный – RСК {amp}gt; RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
  • отрицательный – RСК{amp}lt;RН.

CH=x.{displaystyle C_{H};=;x.}

K=Kiz×CH=x×0.7=0.7x.{displaystyle K=K_{iz}times C_{H}=xtimes 0.7=0.7x.}CK=CH−K=x−0.7x=0.3x.{displaystyle CK=C_{H};-;K;=;x;-;0.7x;=;0.3x.}

POK=0.1×K=0.1×0.7x=0.07x.{displaystyle {begin{array}{l}POK=0.1times K=0.1times 0.7x=0.07x.\end{array}}}

RCK=CHOD−POKCK=0.15x−0.07×0.3x=0.26(6)∼26.7%{displaystyle {begin{array}{l}R_{CK}={frac {{CHOD};-;POK}{CK}}={frac {0.15x;-;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)sim 26.7%\end{array}}}

RCK{amp}gt;RH→{displaystyle R_{CK};{amp}gt;;R_{H;}rightarrow }леверидж положительный

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

C=∑j=1nCFj(1 i)j CFREV(1 i)n{displaystyle C;=;sum _{j=1}^{n}{frac {CF_{j}}{(1 i)^{j}}} {frac {CF_{REV}}{(1 i)^{n}}}}

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ

реверсия, ден.ед.;

 

i

cтавка дисконтирования, доли ед.;

d=1(1 i)t{displaystyle d=;{frac {1}{(1 i)^{t}}}}

где:

d

Дисконтный множитель, доли ед.

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;2.

PV=∑j=1nFVj(1 i)j FVn 1R×1(1 i)n{displaystyle PV;=;sum _{j=1}^{n}{frac {FV_{j}}{(1 i)^{j}}} {frac {FV_{n 1}}{R}}times {frac {1}{(1 i)^{n}}}}

где:

PV

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n

продолжительность прогнозного периода, периодов;

R

ставка капитализации, доли ед.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

Ставка капитализации, %

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

где:

iBR{displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности.

iVOZVR=i(1 i)T−1{displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1 i)^{T}-1}}end{array}}}

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

PV=CHODiVOZVR=1000000,15 0,05=1000000,2=500000{displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15 0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость