Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом

Таблица 13 — Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Параметры сравнения Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4
Источник информации Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна Объявление в справочнике по недвижимости, АН «Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916
Цена продажи (предложения), руб/м2. 30 833 35 000 35 593 39 655
Передаваемые права помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств.
Корректировка на передаваемые права 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 30 833 35 000 35 593 39 655
Условия продажи продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 30 833 35 000 35 593 39 655
Торг торг торг торг торг
Корректировка -5% -5% -5% -5%
Скорректированная цена 29 291 33 250 33 813 37 672
Дата ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г.
Корректировка на дату 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29 291 33 250 33 813 37 672
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д. 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
Общая площадь, кв. м. 57,6 60 60 59 58
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
Наличие балкона (лоджии) есть есть есть есть есть
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
Этаж 5/5 2/5 4/5 2/5 5/5
Корректировка -2% -2% -2% 0%
Скорректированная цена 28705 32585 33137 37672
Техническое состояние удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома) хорошее хорошее хорошее хорошее
Корректировка -10% -10% -10% -10%
Скорректированная цена 25776 29260 29756 33905
Удельный вес 0,2 0,2 0,2 0,4
Скорректированная цена 5155 5852 5951 13562
Средневзвешенное значение за 1кв.м 30 520
Рыночная стоимость, рублей 1 757 952
Предлагаем ознакомиться  Информационное письмо об оплате образец

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

1) Права собственности.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок.

Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Торг.

При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения принята в размере — 5%.

5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

Предлагаем ознакомиться  Электронный полис здоровья

Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.

6) Физические характеристики объекта недвижимости — размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Корректировка на техническое состояние.

Изучение оценки недвижимости

Требуется проведение внутреннего ремонта квартиры. В квартире устроены деревянные полы, находятся в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки — деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.

Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различают четыре вида технического состояния объекта — отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна 100%: 4 = 25%, т.е. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошим и удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта не установлена. Величина корректировки принята в размере — 10%.

Описание процедуры согласования

При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода.