Подводные камни во время покупки недвижимости

Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.

Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:

  • кто сейчас владелец квартиры;
  • кто был раньше владельцем;
  • кто прописан в этой квартире;
  • сколько проживает непрописанных жильцов.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.

Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности: как осуществить куплю-продажу недвижимости, если ей владеют не столь долго?

Во время продажи главная цель продавца — это как можно больше заработать на сделке. Для того чтобы не приобрести жилье, которое не будет соответствовать цене, следует остерегаться банальных ошибок. Частые ошибки во время покупки:

  1. Покупка квартиры в спешке. В данном вопросе не следует спешить, и перед оформлением документов нужно посмотреть хотя бы десять вариантов.
  2. Приобретение жилья в летний период. Для того чтобы выявить погрешности помещения, нужно рассматривать варианты осенью или зимой. Тогда можно понять, насколько хорошо отапливается помещение, течет ли крыша, проверить стены на наличие плесени.
  3. Окна и вид из них. Нужно обратить внимание, нет ли под окнами стройки или шумной магистрали.
  4. Перепланировка помещения. Чтобы избежать проблем с законом, план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ.
  5. Электроснабжение помещения. Согласно законам РФ, для того чтобы переносить розетки, владелец должен иметь проект электроснабжения жилого объекта.
  6. Осмотр жилья вечером. Специалисты советуют осматривать жилье днем, чтобы увидеть все погрешности помещения.
  7. Отказ от помощи юриста. Во время покупки недвижимости необходимо воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Необходимые документы на квартиру

Покупка квартиры — это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов. Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки. Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.

Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.

Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:

  • заявление (бланк заявления можно получить на месте);
  • договор ДУ;
  • чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.
Предлагаем ознакомиться  Если наследники не вступают в наследство и не отказываются от него

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи. Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения. Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей. Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

Как обезопасить себя и не попасть на мошенника? Сегодня квартирные аферисты работают по таким схемам:

  1. Многократная продажа жилья. Во время такой сделки мошенники дают фальшивые документы и требуют полную оплату после регистрации нотариусом.
  2. Продажа чужой квартиры. Жулики подготавливают неправдивый пакет документов на арендованную квартиру и пытаются продать ее.
  3. Уплата аванса. Аферист требует аванс от покупателя, после чего жулик быстро исчезает.

Для того чтобы не попасться на обман, необходимо соблюдать некоторые рекомендации:

  1. Следует заключать договор купли-продажи в присутствии юриста.
  2. Необходимо просить все копии подписанных документов владельца квартиры.
  3. Перед оформлением договора следует как можно больше узнать информации о владельце.
  4. Покупатель во время заключения договора имеет полное право вносить свои изменения. Если продавец будет запрещать ввод изменений, то следует отказаться от такого договора.
  5. Во время заключения сделки должны присутствовать два лица. Они смогут быть свидетелями в суде, если возникнут какие-то проблемы.

https://www.youtube.com/watch?v=https:9QR2Pqdf0ZM

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски «собственности менее 3 лет» для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности: как осуществить куплю-продажу недвижимости, если ей владеют не столь долго?

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Предлагаем ознакомиться  Претензия к застройщику по ДДУ

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Покупка жилья, которое находится в собственности менее 3 лет

Как купить квартиру, если она в собственности менее трех лет? Для проведения сделки нужно пошагово следовать указанному алгоритму:

  1. Найти объект.
  2. Если он в собственности менее трёх лет, тщательно проверить документацию на квартиру и паспорт собственника.
  3. Идентифицировать принадлежность объекта продавцу, удостовериться в его совершеннолетии.
  4. Удостовериться в том, что документация, необходимая для сделки, подлинная.
  5. При наследовании определить круг наследников. Если квартира продаётся не солидарно, то отказавшиеся от продажи должны представить официальные нотариально удостоверенные отказы.
  6. После проверки документации составить предварительный договор (по усмотрению сторон).
  7. В назначенный в ПДКП срок заключить основной договор купли-продажи, составить и подписать передаточный акт.
  8. При заключении купчей проверить все положения до момента её подписания. Уплачивать деньги при покупке квартиры только в том объёме, который указан договором.
  9. Зарегистрировать договор, передав его через МФЦ или в отделение Росреестра (подробнее об оформлении сделки через МФЦ читайте тут).
  10. Получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, начать беспрепятственно пользоваться квартирой по назначению.

Задачи покупателя на этом этапе считаются выполненными (о том, что делать покупателю после приобретения квартиры и как решить вопросы, связанные с подключением услуг ЖКХ, коммуникации и многого другого, мы подробно рассказывали тут), продавцу же останется уплатить НДФЛ, если стоимость квартиры более одного миллиона.

Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности обусловлена условиями и порядками, которые прописаны в 220 статье Налогового Кодекса Российской Федерации. Если стоимость жилья больше одного миллиона рублей, то закон обязывает продавца заплатить налог на доход с продажи жилищного помещения. Если продающаяся квартира в собственности менее 3 лет, налог составляет тринадцать процентов от общей стоимости жилья.

Многие продавцы могут пытаться обхитрить закон и не заплатить полагающийся налог. Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности. Например, продавец может расторгнуть договор купли-продажи, и во время судебного заседания продавцу вернут квартиру, а покупателю — деньги, указанные в договоре.

Типичные риски

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:

  1. Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
  2. Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
  3. Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.

Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.

Риски во время приобретения жилья по доверенности

Во время приобретения квартиры по доверенности существуют свои риски. Три основных угрозы:

  1. Приобретение квартиры по поддельной доверенности.
  2. Отчуждение собственности из-за просроченной или отозванной доверенности.
  3. Смерть собственника, от которого действует доверенное лицо. В этом случае лучше встретится с владельцем и договориться о том, что покупатель будет сам заниматься оформлением без посредника.
Предлагаем ознакомиться  Учет основных средств менее 40000 рублей

квартира в собственности менее 3 лет

Если владельцев имущества несколько, то необходимо получить письменный отказ от каждого собственника.

Для того чтобы удостовериться о подлинности доверенности, следует ее проверить на действительность. В неподдельном документе должны быть указаны:

  • паспортные данные доверителя (ФИО, дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта);
  • данные о доверенном лице;
  • адрес отчуждаемого жилья;
  • подпись того, кто выдал эту доверенность;
  • удостоверительная надпись и нотариальная печать.

Риски во время покупки жилья, полученного путем наследства

Продавцом может быть человек, который получил в наследство квартиру от другого лица. Необходимо знать нюансы такого наследства:

  • наследство может переходить вместе с долгами;
  • наследство может переходить к наследнику, будучи в залоге; в такой ситуации он не имеет право распоряжаться наследством;

Несколько проблем, которые могут возникнуть:

  • подача иска в суд с целью разорвать сделку наследства;
  • обременение квартиры, например, если была подписана долгосрочная аренда, то такой договор остается законным, даже если меняется собственник.

Случаи оспаривания сделки

Сделку могут оспорить на общих основаниях согласно нормам статьи 450 ГК РФ, если одно (несколько) из положений договора не исполнены контрагентом.

То же – если нарушены права третьих лиц, посягающих на владение квартирой. Так же допускается признание договора оспоримым по ряду оснований, изложенных в статьях 166, 167 ГК РФ. В их числе нарушение норм законодательства при заключении договора:

  • с несовершеннолетним;
  • с недееспособным;
  • в кабальных обстоятельствах;
  • если сделка мнимая или совершена с другими нарушениями.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

То есть все случаи нарушения закона допускают аннулирование договора и проведение двусторонней, а при мошенничестве – односторонней реституции.

СПРАВКА: Реституция – возвращение сторонам полученного по сделке, приведение юридических обстоятельств в состояние, существовавшее до заключения договора.

Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:

  • если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
  • в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
  • в случае ущемление прав третьего лица (наследника);

Данный вопрос можно решить двумя способами: по обоюдному согласию сторон или в суде, если одна из сторон не хочет разрывать договор.

Обмен квартиры в собственности менее 3 лет

Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:

  • Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
  • Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?

Если жилье было в достоянии меньше 3 лет, то владелец освобождается от оплаты налога во время обмена жилья, претендуя на налоговый вычет. Такой вычет как раз равняется тринадцати процентам от общей суммы жилья.

Но если срок владения превышает хотя бы на один месяц, то собственник обязан заплатить государству налог, для того чтобы сделка считалась действительной и была зарегистрирована.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Все законы РФ по обмену квартир прописаны в Гражданском кодексе (статья 567), а в статье 217 НК указан размер налога для оплаты.