Главное – не навреди!

Вы начинаете перепланировать свою квартиру, и сразу появляется столько вопросов, что вы начинаете говорить себе: «Может, ну ее, эту перепланировку?» или: «А если вообще ее не согласовывать? А если согласовывать, то куда идти?». И так далее, список можно продолжать… 

Исходя из своего опыта дизайнера интерьера и архитектора, я могу сказать, что основная идея всех законов, регламентирующих перепланировки квартир, не навредить жильцам дома (в том числе и самому себе). Из этого и надо исходить. 

Что в квартирах делать нельзя

  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций зданий, при котором может произойти их обрушение.
  • Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимой нормы (при устройстве стяжки на полу, замене легких перегородок на тяжелые, размещении дополнительного тяжелого оборудования).
  • Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.
  • Размещать ванные и туалетные комнаты над комнатами и кухней квартиры снизу, за исключением двухуровневых квартир, в которых можно располагать санузел на втором уровне над кухней снизу.
  • Соответственно нельзя размещать свою кухню под ванными комнатами квартиры сверху (для последних этажей это не действует).
  • Нельзя размещать кухню над жилой комнатой квартиры снизу (разумеется, это не действует для первых этажей). 
  • Нельзя делать выход в санузел из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни (если в квартире есть еще один санузел с выходом не в жилую зону, в котором установлен унитаз).
  • Не разрешается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Переносить на лоджию или балкон радиаторы отопления (подключенные к центральной системе отопления).
  • Устраивать теплые полы за счет подключения к центральной системе отопления. 
  • В однокомнатных квартирах минимальная площадь общей жилой комнаты должна быть больше 14 кв. м, в двухкомнатных и с большим количеством комнат – превышать 16 кв. м, спальня – 10 кв. м, а кухня – 8 кв. м (кухня-ниша может быть 5 кв. м).
  • Во все жилые комнаты и кухню должен проникать естественный свет.
  • Если у вас газовая плита, кухня должна быть отделена входной дверью. Вы также не можете менять габариты помещения.
  • Нельзя изменять внешний облик жилого дома, относящегося к объектам культурного наследия. 
Предлагаем ознакомиться  Сокрытие совершенного преступления

Нельзя трогать так называемые несущие стены и основные конструкции здания (это может повлечь обрушение).

Нельзя увеличивать вес стен, пола или перекрытий, давящий на несущие конструкции сверх определённой нормы (стяжка и замена напольных покрытий, тяжёлые перегородки, размещение какого-либо тяжёлого оборудования).

Менять конфигурацию вентиляционных проходов, устроенных в здании.

Перемещать местоположение сантехнических узлов и размещать их над жилыми комнатами или кухней соседей снизу.

Нельзя перемещать свою кухню на место, где у соседей сверху расположены ванна и туалет (это не действует для квартир, расположенных на последних этажах).

Недопустим перенос кухни и размещение её над жилой комнатой соседей, расположенных ниже вас этажом.

Входы и выходы в санузел могут быть только из нежилых помещений. Исключением является спальня с условием, что в квартире находится несколько санузлов и один из них выходит в нежилое помещение — именно в нём должен быть расположен унитаз.

Нельзя мешать доступу к сантехническим стоякам, счётчикам и системам вентиляции.

Недопустим перенос на балкон отопительных систем, которым подключены к центрально для дома отопительной системе.

фото интерьера в современном стиле

Изначально в квартире была свободная планировка, но, конечно же, не обошлось без некоторых ограничений, связанных с границами «мокрых» зон и привязками к стоякам по плану БТИ. Проект «Филиград 2»

Недопустимо подключение тёплых полов к центральному отоплению — они должны подключаться отдельно.

Если у вас однокомнатная квартира, то минимально допустимая площадь общего жилого помещения должна быть больше 14 м2; в 2-х комнатных квартирах — более 16 м2; спальня — 10 м2; кухня — 8 м2.

Как сделать перепланировку: правила и нормы — INMYROOM

В каждом живом помещении должен быть доступ к естественному свету.

При наличии газовой плиты, кухню обязательно нужно отделять от остальных помещений дверью.

Если дом, в котором находится ваша квартира, относится к историческим памятникам, то менять внешний облик фасада недопустимо (т.е., если у вас оконные рамы коричневые, то только коричневыми они и могут оставаться).

Что будет, если вы не согласовали свою перепланировку?

Перенос ненесущих перегородок в санузлах, кухне и коридоре и увеличение их за счёт нежилых помещений.

Перенос ненесущих перегородок в жилых помещениях и их увеличение за счёт нежилых.

Объединение кухни и комнаты в единое пространство, если вы оставите кухню в так называемой мокрой зоне.

* Для того, чтобы согласовать перечисленные выше изменения, от вас понадобится только эскиз и план БТИ.

согласованная планировка geometrium

В этом проекте мы не делали значительной перепланировки. Лишь в некоторых местах мы немного подвинули входы в комнаты, а проем в гостиной увеличили до потолка. Также мы функционально объединили зону кухни-столовой и гостиную зону. И, как уже говорилось выше, мы расширили гостевой санузел за счет уменьшения ширины толстой стены в постирочной. Благодаря такому решению, мы смогли вместить полноценную душевую в гостевом санузле.

Как сделать перепланировку: правила и нормы — INMYROOM

Проект «Новые Химки»

Если вы не согласовали перепланировку, то к вам могут придти проверяющие органы, например из управляющей компании. Они могут потребовать от вас вернуть планировку в исходное состояние.

Несогласованная перепланировка станет проблемой, если вы решите продать квартиру. Вас могут просить занизить стоимость или же, что тоже возможно, просить вернуть всё в исходное состояние.

Предлагаем ознакомиться  Бывшая жена не дает видеться с ребенком: что делать и как отцу защитить свои права на ребенка

Как сделать перепланировку: правила и нормы — INMYROOM

Вывод: проще всего обратиться к специалистам в данной области, разработать эскиз, согласовать перепланировку и дальше спокойно жить в преобразившейся и теперь уже удобной квартире.

Совсем недавно в нашей студии появилась услуга разработки экспресс-планировки за 2 часа — наши специалисты разрабатывают планировку с учётом ваших пожеланий, но такую, которую вам точно можно будет легко согласовать.

Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель дизайн студии GEOMETRIUM

  • Изменение расположения ненесущих перегородок в туалетах, ванных комнатах, кухне и увеличение за счет коридора и подсобных помещений.
  • Увеличение коридора и подсобных помещений за счет туалетов, ванных комнат, кухни.
  • Изменение расположения ненесущих перегородок в жилых комнатах и увеличение их за счет коридора.
  • Объединение кухни с комнатой, при условии размещения кухни в мокрой зоне.

Согласовать все эти изменения несложно, достаточно эскиза на основе плана БТИ. 

При перепланировке согласовать можно, но сложно

  • Проем в несущей стене.
  • Присоединение балкона к комнате.
  • Демонтаж подоконной части проема между комнатой и балконом, при условии сохранения несущей перемычки и устройстве витражей или дверей.
  • Оборудование жилой комнаты за счет одной из кухонь при объединении двух квартир.
  • Изменение внешнего облика жилых зданий.
  • Размещение твердотопливного камина на последнем этаже многоквартирного дома (при двухуровневой квартире, расположенной на последних этажах, можно размещать на любом уровне)

Обсуждать, ухудшают эти правила или не ухудшают жилищные условия других жильцов, нет смысла. Просто есть законы, которые необходимо соблюдать. При желании нет ничего невозможного: если поставить цель, реализовать можно все, но иногда результат может быть неоправдан и слишком затратен по времени и средствам. 

  • Если вы хотите сделать проём в несущей стене.
  • Если вы хотите объединить балкон и комнату.
  • Неполный демонтаж проёма между комнатой и балконом: если вы частично сохраняете несущую стену.
  • Если у вас 2 смежные квартиры и вы хотите одну их кухонь перевести в жилое помещение.
  • Изменение внешнего вида фасада вашего дома.
  • Размещение камина на последнем этаже многоквартирного дома (в так называемой мансарде).

Перечисленные выше пожелания по перепланировке согласовать, как правило, можно, но многие из них могут оказаться очень затратными по времени и средствам. Поэтому перед их согласованием нужно хорошенько изучить законы и подумать, насколько оправданы ваши траты в данном случае.

Последовательность шагов при согласовании перепланировки

Вам нужно будет получить паспорт на вашу квартиру в БТИ.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно составить договор аренды квартиры образец заполнения а также условия соглашения между физическими лицами касательно жилого помещения

Если у вас перепланировка простая, то вам понадобится только эскиз на основе плана БТИ.

Если у вас сложная перепланировка, но несущих стен вы не затрагиваете, то вам нужно заказать проект будущей планировки у любой компании, входящей в СРО (у организации должна быть лицензия на оказание подобной услуги).

Если ваша перепланировка затрагивает несущие стены, то её проект вам нужно запросить либо у вашего застройщика, либо в ГУП «МосжилНИИпроект» (у каждого города есть своя аналогичная организация).

Если вы физическое лицо, то после подготовки всех соответствующих вашей перепланировке документов, вам нужно передать их в Многофункциональный Центр по предоставлению гос.услуг на рассмотрение.

* Все эти этапы можно пройти самостоятельно или передать вопрос для решения в специальную компанию, которая оказывает услуги по согласованию перепланировки. Второй вариант значительно сэкономит ваше время, поскольку за дело возьмутся специалисты, которые сразу вам подскажут, что из ваших пожеланий можно, а что нельзя согласовать.

объединение кухни и гостиной перепланировка geometrium

Наиболее распространённый вариант перепланировки — объединение гостиной, кухни и столовой в одну большую зону. Проект «Водный»

  • Получить технический паспорт жилого помещения в БТИ.
  • При простых преобразованиях – сделать эскизный план на основе плана БТИ.
  • При сложных преобразованиях, не затрагивающих несущие конструкции, – заказать проект перепланировки в любой организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ.
  • Если преобразования сложные и затрагиваются несущие конструкции, проект должен быть выполнен автором проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» (для Москвы, для других городов его аналогом).
  • Для физических лиц сдать документы в Многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг (Мои документы).

Вы можете заниматься всем этим сами, предоставив все документы в нужные органы или нанять организацию, которая занимается согласованием перепланировок. 

Какие нормы можно обойти?

  • В каких-то ситуациях нормы выглядят абсурдно и можно придумать, каких обойти. Обратите внимание: это ни в коем случае не относится к изменениям несущих конструкций. В каждом конкретном случае нужно рассматривать конкретную ситуацию, поэтому приведу несколько примеров. 
  • Например, можно присоединить балкон к комнате, утеплив его надлежащим образом, а окно проложить в гараж.
  • То же самое с кухней – в месте, где должна быть кухня, оставить все необходимые выводы и обустроить там жилую комнату, а саму кухню разместить в удобном месте.
  • Если придет проверяющий, поставить по его просьбе окно/кухню на место (а по факту договориться с ним, что он этого не заметит).