Когда приезжать на приемку?

В договоре долевого участия обязательно указывается срок ввода в эксплуатацию. Но нередко случается, что дату переносят один-два квартала относительно той, что была заявлена изначально. Если застройщик заблаговременно — не менее чем за два месяца — информировал дольщиков, а также вносил соответствующие изменения в проектную декларацию, то волноваться, как правило, не о чем.

То, что строительная компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию, не значит, что она немедленно передаст ключи будущим жильцам. Между этими событиями может пройти несколько месяцев. Как вы узнаете, что «уже можно»? Вам позвонят или пришлют письмо или хотя бы смс. В любом случае необходимо дождаться официального приглашения от застройщика.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Что выбрать: отделку от застройщика или ремонт своими силами?

Приступаем к осмотру квартиры

  1. Без отделки вообще.
  2. С черновой отделкой.
  3. С чистовой отделкой.

Приемка квартиры без отделки должна производиться с измерительной лентой в руках. Покупателю лично нужно убедиться в том, что квартира соответствует своему плану, прилагаемому к ДДУ. Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы — все нужно проверить. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует плану.

  1. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах комнат не должны виднеться черные следы поселившейся плесени и грибка.
  2. Разбитые окна застройщик обязан заменить за свой счет, сломанную дверь или замок отремонтировать или заменить, а кривые стены или растрескавшуюся стяжку исправить при возможности это сделать. Дольщик вправе не принимать квартиру с существенными изъянами и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, включая неустойку.
  3. Вентиляция должна быть исправной, что легко проверить обычной зажигалкой.
  4. Если в договоре указано наличие розеток и патронов под освещение — их работоспособность также не может вызывать каких-либо сомнений.  
  1. Полы — стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, которая хорошо видна, так как выходит на стены. В обычных комнатах вместо нее укладывается звукоизоляция. Отсутствие того и другого — грубейшее нарушение. Также недопустим перепад высот по уровню стяжки, наличие в ней ям, пустот, трещин, а их легко выявить простым строительным уровнем.
  2. Стены нужно не только осмотреть, но и потрогать руками, поскольку они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, наплывы, пятна и прочие изъяны недопустимы.
  3. Потолок должен быть готов под покраску, а это означает, что его строители уже оштукатурили и зашпаклевали, а потом покрыли грунтовкой. Такая предчистовая отделка годится для любого типа последующей декоративной отделки. Высоту тоже самостоятельно следует измерить и сравнить с документами, занижение даже на 1 см — недопустимо.
  4. Отопление — оно должно быть уже полностью смонтировано и готово к использованию. Трубы обязательно ровные и без вмятин, радиаторы в указанном в документах количестве и закрепленные не менее, чем на 3 кронштейнах на стенах. Высота над полом каждого радиатора — 6 см, от стен — от 2,5 см, а от подоконника ниже не менее, чем на 5 мм. Если дом оказался подключен уже к отоплению (зима), то следует проверить наличие в нужном количестве и работоспособность всех терморегуляторов.
  5. Стояки водопровода и подачи горячей воды должны быть строго вертикальными, а также надежно закреплены специальными хомутами к стенам. В составе водомерного узла обязательно должны быть: фильтр грубой очистки воды, запорный кран и счетчик на воду. Может быть также установлен обратный клапан и дополнительная арматура. Запорные краны следует проверить на исправность, номер счетчика записать и показания, кран в раковине открыть и убедиться в наличии воды и в ее напоре, проверить стыки на герметичность, отсутствие потеков ржавчины и механических деформаций.
  6. Канализационный стояк тоже должен быть вертикальным и прикрепленным к стене хомутами. При установленном унитазе и ванне (душевой кабине) проверяются на герметичность все стыки.
  7. Вентиляцию можно быстро проверить листом бумаги — прилипший к вентрешетке листок явно покажет ее исправность, а в противном случае вентходы наверняка засыпаны строительным мусором, что устранить без разрушения стены почти невозможно.
  8. На вводном электрощите должны быть: автоматический выключатель, УЗО, выключатели групп нагрузки. Номер и показания электросчетчика нужно переписать. Все установленные в комнатах розетки и выключатели электроприборами (зарядка мобильного телефона подойдет) проверяются на исправность, не должно быть нагрева и искрения. Лампочку полезно захватить с собой и вкрутить в патрон. Дверной звонок также должен работать.
  9. Если в квартире предусмотрено последующее подключение к слаботочным сетям (Интернет, кабельное телевидение, домофон и т.д.), то нужно убедить в наличии необходимых кабелей и их качестве (изоляция целая, нет перегибов).
  10. Качество монтажа окон и отделки откосов следует проверять очень тщательно. Бывает строители «забывают» подоконники, отливы, ручки и т.д. Все открывающиеся створки нужно по очереди открыть, проверить легкость их движения на петлях, исправность замков, наличие ключей к ним. Откосы на всех окнах должны быть плоскими, без кривизны. Верхний — горизонтальный или слегка приподнятый, боковые — вертикальные, нижний — горизонтальный.
  11. Двери должны не только легко открываться и закрываться, но и не иметь механических повреждений: сколов, царапин, вмятин, следов работы дрели или болгарки и т.д. В открытом состоянии створка не должна куда-либо самостоятельно двигаться, так как это указывает на плохую регулировку петель.
Предлагаем ознакомиться  КАСКО у АльфаСтрахование: правила страхования и условия программ

Чистовая отделка подразумевает сдачу квартиры дольщику «под ключ», в которую останется только занести мебель и прочие личные вещи и жить. Поэтому тут осмотр должен быть самым придирчивым. Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке и в случае черновой отделки.

Перед приемкой квартиры дольщиком застройщик уже должен сдать дом в эксплуатацию, у здания должен быть официальный почтовый адрес, а у квартиры – номер. Площадь жилья также должна быть точно обозначена, предполагается, что работники БТИ уже побывали в квартире и сделали все необходимое. Жилье должно находиться в состоянии, указанном в договоре (отделка «под ключ», черновая отделка, пр.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

) и быть укомплектовано всеми элементами оснащения, инженерных коммуникаций. Дольщик получает смотровой лист (прилагается к акту приема-передачи), где можно фиксировать все дефекты, в принципе, этот документ отчасти является подсказкой, которая указывает, куда нужно смотреть. Так же, дольщик имеет право позвать на помощь профессионалов, которые с использованием специальной техники смогут проверить качество строительных работ, что в последствии может сэкономить приличную сумму денег при ремонте. В нашей постоянной рубрике «полезные советы» мы наглядно продемонстрировали как принимать квартиру без отделки.

Начинать оценивать качество жилья можно с мест общего пользования (подъезд, входная группа, лестничная клетка). Если, добираясь до квартиры, вы замечаете трещины на стенах, осыпающуюся штукатурку, участки с некачественно выполненной отделкой – готовьтесь увидеть недочеты и в вашем жилье. Хотя, как правило, застройщики уделяют пристальное внимание подобным мелочам, так как понимают, насколько важно произвести хорошее впечатление.

В подъезде, на лестничных площадках и, разумеется, в самой квартире не должно быть строительного мусора. Во-первых, вынос мусора является частью строительных работ, которые вы уже оплатили, и, во-вторых, если вы подпишете акт приемки «как есть», то этот мусор, с высокой вероятностью, останется лежать, пока вы его не уберете (как бы ни разубеждал вас представитель застройщика в обратном).

Помните!

От кривизны стен напрямую зависят ваши затраты на их выравнивание (штукатурный раствор, гипсокартонные конструкции, пр., оплата труда рабочих).

Осматриваем конструкционные элементы квартиры – стены, пол и потолок. Плоскости поверхностей обязаны быть ровными, а углы прямыми (если иное не предусмотрено технологическими, дизайнерскими решениями планировки), на потолке не должно быть перепадов в области стыков. Норма – это когда стены не «завалены», впадины или горбы отсутствуют.

Если в пустом помещении не так заметно, что стены завалены, то когда будет установлена мебель, перекосы будут бросаться в глаза. Поэтому лучше настоять, чтобы застройщик выровнял стены (отметив дефект в смотровом листе и указав на него в претензии).

Как панельные стыки, так и монтажные швы (несущие стены, перегородки, панели перекрытия) должны быть герметичны, о нарушениях могут говорить пятна сырости или даже плесневой грибок в углах. Если вы видите подобное, имейте в виду, что придется хорошо потратиться при самостоятельном устранении дефектов или мириться с повышенными расходами на отопление, с отсыревшими обоями и прочими «прелестями» плохой изоляции.

Двери и окна

Двери и окна должны быть установлены ровно (горизонталь, вертикаль проверяется по уровню) между оконными рамами и вокруг дверных коробок не должно быть зазоров их размеры должны соответствовать параметрам проемов. Обязательно следует проверить, насколько плотно окна и двери закрываются, не заедают ли при открывании.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Проверить, насколько плотно прилегают створки к раме, можно с помощью листа бумаги, если поместить бумагу между рамой и створкой, лист не должен свободно вытаскиваться. Окна должны быть укомплектованы подоконниками и отливами, если предполагается чистовая отделка, то откосы на окнах и дверные проемы должны быть отштукатурены (или отделаны иным способом).

С кем нужно пообщаться?

В первую очередь с будущими соседями. Большое подспорье в этом — социальные сети. У большинства жилых комплексов есть страницы или группы, объединяющие сообщества покупателей. Когда будущие жильцы находят недостатки во время приемки, они часто публикуют фото и активно обсуждают. Вступив в такую группу, вы сможете лучше подготовиться к предстоящей процедуре и заранее определить для себя список «слабых мест», на которые обязательно нужно обратить внимание. С другой стороны, это еще и удобный канал для самоорганизации — отстаивать права сообща куда эффективнее.

Если вы не уверены в своих силах, то можете обратиться в организации, которые специализируются на профессиональном анализе передаваемого жилья. Опять же в социальных сетях вам могут дать на этот счет заслуживающие внимания рекомендации.

Предлагаем ознакомиться  Как мужчине уйти в декретный отпуск

Какие документы брать на встречу с застройщиком?

kopitin/Depositphotos

Выезжать на ревизию нужно с паспортом и оригиналом договора. Если собственников несколько и кто-либо из них отсутствует, то следует заранее подготовить нотариальную доверенность. Застройщик должен предъявить разрешение на ввод в эксплуатацию и акт присвоения почтового адреса.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Крайне важно на встречу с застройщиком придти всем, кто вписан в ДДУ. Отсутствие кого-либо не даст законным порядком подписать акт приемки, так как в него будут внесены имена и фамилии всех без исключения дольщиков. Коль скоро так складываются обстоятельства, и кто-то из дольщиков не может придти на встречу (болен, немощен, проживает в ином городе и т.д.

Встреча назначается в два этапа. Первая — на нее следует придти с оригиналом ДДУ, платежными квитанциями, чтобы произвести сверку. Назначить эту встречу застройщик обязан сам — выслать письмо с уведомлением всем дольщикам. Таков порядок действий по закону. Самые ответственные компании рассылают своим клиентам смс-сообщения, либо звонят.

Вторая встреча произойдет в назначенное на первой встрече время уже непосредственно в квартире. На эту вторую встречу, как и на первую нужно взять паспорта, ДДУ, квитанции об оплате.

Важно: не подписывайте никаких документов до того, как лично осмотрите квартиру и остальные дольщики тоже. То, что устраивает вас, может не устроить их. Никто не сможет предъявить претензий строительной компании задним числом, когда акт приема-сдачи уже подписан сторонами и никакого дефектного акта к нему не приложено.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?

В ДДУ всегда указана точная дата, когда застройщик обязан передать дольщику ключи от квартиры. По истечении этого времени строительная компания обязана выплатить клиентам неустойку. Указанная в ДДУ дата показывает, когда компания-застройщик должна получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если написано, что разрешение должно быть получено в I полугодии NNNN года, то это означает, что конечный срок — 30.06.NNNN года. Отсчет срока передачи квартир дольщикам начинается от даты получения этого разрешения, либо от последнего дня, когда это разрешение должно было быть получено. Просрочка даже на 1 день дает право на взыскание неустойки.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Часто бывает так, что застройщик получает разрешение «в последнюю минуту», а потом начинает спешить с подписанием актов приемки-передачи. Это не повод для дольщиков соглашаться с застройщиком и быстренько подписывать приемо-сдаточные акты в ущерб своим интересам. В ДДУ всегда указывается, в какой срок после получения разрешения на ввод дома застройщик обязан передать квартиру.

Нарушение сроков сдачи квартиры — повод получить полагающуюся по закону неустойку. Для этого нужно написать претензию застройщику в 2 экземплярах. Один экземпляр передается застройщику, а на втором необходимо в приемной компании поставить штамп с датой. Ответ должен быть предоставлен заявителю в срок до 10 дней в письменной форме.

В лучшем случае застройщик пригласить заявителя в офис и предложит откупные. Чтобы не получить мизер вместо приличной суммы, лучше перед встречей посчитать, а сколько же по закону можно требовать в данном случае.

Формула выглядит так:

1/150 * ставка рефинансирования * (цена квартиры/100) * число дней просрочки

С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ, поэтому на официальном сайте регулятора ее всегда можно уточнить по состоянию на текущий момент. Бывает, что за время просрочки ставка меняется. Тогда весь период просрочки разбивается на куски и по каждому из них считается отдельная цифра, а потом их просто складывают.

Важно: нельзя просто получить с застройщика деньги и уйти, следует заключить соглашение о выплате компенсации, оно составляется в письменной форме, подписывается сторонами и служит доказательством соблюдения установленного порядка досудебного урегулирования данного спора.

В тексте соглашения указываются реквизиты сторон, вписывается сумма неустойки, а также срок и порядок, в котором застройщик выплачивает дольщику оговоренные деньги. Если же договоренности достичь не удалось, или застройщик отказался подписывать соглашение, тогда следует второй экземпляр письменной претензии прикрепить к исковому заявлению и подать его в суд, чтобы взыскать неустойку в судебном порядке. В таком случае можно взыскать не только неустойку, но и штраф и все понесенные на судебный процесс издержки.

Предлагаем ознакомиться  Предрейсовый медицинский осмотр водителей в путевом листе

Относятся ли к приемке места общего пользования?

Безусловно, да. Любые пороки в отделке подъезда тщательно фиксируйте и записывайте, чтобы потом внести в акт. Застройщик обязан их устранить. Помимо этого, ваш интерес заключается и в том, чтобы осмотреть подвальные помещения или пространство под крышей (если квартира расположена на первом или последнем этаже, соответственно). Если вам приходится подниматься к вашей квартире пешком, это тоже никуда не годится. Отсутствие работающего лифта обязательно вносится в акт.

Где указывать все недочеты?

Для этого существует отдельный документ — дефектный акт, который заполняется в двух экземплярах (один для вас, другой для строительной компании). Этот документ содержит следующую информацию:

  • полный адрес дома;
  • номер квартиры;
  • наименование застройщика;
  • реквизиты застройщика (в том числе адрес регистрации);
  • ФИО руководителя застройщика;
  • полный перечень всех обнаруженных вами недостатков.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Акт должны подписать и вы, и полномочный представитель компании-застройщика.

После этого добросовестный застройщик приступает к устранению недостатков, а затем приглашает вас на повторную ревизию. Если результат исправлений вас удовлетворит, вы подписываете акт приема-передачи. Если нет — цикл повторяется.

При любых обстоятельствах важно придерживаться правила: ставить подпись на акте приема-передачи можно исключительно после того, как вы побывали в квартире, методично ее осмотрели и сверились с теми обещаниями, которые вам давались в ДДУ. В противном случае (случай, действительно, противный) у вас не будет законных оснований добиться от застройщика выполнения всех обязательств, ведь вы сами расписались в том, что существенных недостатков не обнаружено.

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Какие документы нужны для покупки новостройки?

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

​Обычно застройщики не идут на прямой конфликт с дольщиками и после определенных переговоров соглашаются устранять выявленные недочеты. Или может последовать предложение заключить договор и исправить дефекты силами подрядчиков, а оплатить такой договор должен застройщик. Обычно в такой ситуации приходится ждать и довольно долго.

По закону строительная компания обязана устранить обнаруженные дольщиком недостатки квартиры «в разумный срок». Но каков этот срок в днях или месяцах — закон не указывает. Следует руководствоваться в каждой конкретной ситуации здравым смыслом, насколько ли и в самом деле недочет существенен, и есть ли смысл ждать так долго.

Статистика в среднем такова: при одновременной сдаче, скажем, в 1,5 сотни квартир ожидать исправления дефектов придется около 2-3 недель. Если же число сдаваемых квартир достигает 5 сотен, то на исправления может уйти от 1 до 2 месяцев. При сдаче тысячи квартир, если на устранение дефектов уйдет около 3 месяцев, то можно говорить о везении.

Пока не стоит подпись дольщика на акте приема-передачи, передача ключей не происходит. Застройщик самостоятельно договаривается с подрядными организациями, передает им ключи и ожидает исправления недочетов. После окончания всех работ назначается дата повторного осмотра квартиры.

Такой же порядок и при подписании акта приемки вместе с дефектным актом, с той разницей, что ключи подрядчики будут получать от дольщика и ему же их возвращать по окончании всего объема намеченных ремонтных работ. Никто не вправе впустить в таком случае строителей в квартиру, кроме самого дольщика.

Этот момент важен, так как застройщик может предложить «для быстроты» отдать ему ключи. Соглашаться не стоит. Все дело в том, что после передачи ключей дольщика, строительная компания более не несет ответственности за ее сохранность. А вдруг строители в процессе устранения одних недочетов причинят квартире иные, например, разобьют окно?

Резюмируя…

Так в общих чертах выглядит процесс общения дольщиков с застройщиками на последнем этапе их взаимоотношений — при передаче квартиры. Статистика говорит о том, что в 99,9% случаев при приемке выявляются дефекты — это реалии и к этому следует быть готовым. Однако, это вовсе не означает, что соглашаться стоит на уговоры строительной компании и принимать Жилье с изъянами.

image

Помните: вы заплатили за качественное жилье и закон защищает ваши имущественные права в полной мере. Отказ застройщика идти на компромисс или вовсе общаться с дольщиками, это грубейшее нарушение законодательства, поэтому выигрыш спора в суде — только вопрос времени. Застройщики это тоже знают и понимают.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу того, как принимать квартиру у застройщика, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.