Законодательная база

Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована. Перепланировка нежилого помещения может осуществляться по тем же нормам, но с учётом некоторых нюансов. Их придётся дополнительно искать в:

  • если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
  • если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.

Вне зависимости от того, где располагается данное помещение, с правилами и регламентами должен ознакомиться любой собственник. Это поможет ему избежать дальнейших санкций.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.

Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

  1. Необходимо увеличить метраж помещения.
  2. Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
  3. Нужно изменить существующее расположение комнат.
  4. Необходимо расширить пространство.

Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.

Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

  1. Если устанавливаются стены или перегородки, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции строения.
  2. При перемещении санузла или других санитарных зон.
  3. Если перемещаются, сносятся или устанавливаются вспомогательные элементы (к примеру, лоджии, лестницы, окна и т.д.).
  4. Удаление или установка новых оконных проемов, а также их увеличение или уменьшение.
  5. Установка нового оборудования, которое требует подключения к коммуникационным сетям (душевая кабина и т.п.).
  6. Изменения конфигурации пола.
  7. Монтаж или демонтаж лестничных пролетов.
  8. Подключение коммуникаций.

Перечисленные виды работ являются перепланировкой и требуют получения разрешения и согласования с компетентными органами. Предварительно обязательно нужно проконсультироваться с инженерами и другими специалистами.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется, если проводится:

  • косметический ремонт помещения, не затрагивающий несущих конструкций (покраска стен, потолка или пола, поклейка обоев и т.п.);
  • замена коммуникаций на аналогичные (например, если меняется душевая кабина на такую же по размерам и назначению);
  • демонтаж встроенных конструкций (предметов интерьера, мебели и т.д.).

В остальных случаях перепланировку требуется узаконить в соответствии с законодательными нормами.

Порядок перепланировки нежилого помещения будет происходить по следующему алгоритму:

  1. Обращение в БТИ для получения необходимой технической документации.
  2. Разработка проекта переустройства. Это делают специалисты, компетентные в этом вопросе.
  3. Согласование перепланировки. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию района и другие государственные учреждения.
  4. После получения согласования потребуется повторное обращение в жилищную инспекцию района для оформления разрешения.
  5. Проведение ремонтных работ.
  6. Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта об их завершении.
  7. Обращение в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
  8. Обращение в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт и данные о праве собственности на недвижимое имущество.

Заказать проект перепланировки помещений во Владимире

Оформление перепланировки нежилого помещения требует сбора определенного пакета документов:

  • заявление, в котором отражаются запланированные корректировки характеристик помещения;
  • документы, подтверждающие наличие права собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • технический паспорт нежилого помещения.

Это основные документы, с которых начинается процедура согласования. Они нужны для составления проекта готовящихся изменений. Именно в соответствии с проектом происходят ремонтные работы.

Для получения разрешения необходимо предоставить:

  • заявление;
  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • квитанции об оплате;
  • согласие от собственника здания (муниципалитет, государственные органы и т.д.);
  • проектную документацию;
  • учредительные документы, если собственник – организация или ИП;
  • согласие на проведение работ от управляющей компании;
  • договор страхования (в некоторых случаях);
  • технический паспорт.

Важно учитывать в каком здании находится нежилое помещение. Если это многоквартирный дом, помимо вышеперечисленных бумаг, необходимо получить согласие от всех жильцов. Без подписанного всеми собственниками разрешения ремонтные работы будут признаны незаконными.

Эта бумага дает лицу, решившему переустроить недвижимость, и другое преимущество. Соседи не смогут предъявить какие-либо претензии в будущем, так как сами подписали разрешение на проведение работ.

Предлагаем ознакомиться  Согласование перепланировки 2-комнатной квартиры

Когда помещение располагается в нежилом строении, следует обращаться за согласием на проведение ремонта в муниципалитет. Только они вправе решать допускается ли заявленный объем корректировок или нет.

Ни в коем случае не начинайте перепланировку без получения разрешения на нее. Учитывайте также, что срок действия всех бумаг ограничен периодом, равным одному году.

Отдельно стоит сказать о проектных документах. Проект перепланировки подготавливается лицензированной компанией и выглядит так:

  1. На титульном листе прописывается название проекта и фактический адрес помещения.
  2. В содержании указывается, какие изменения будут произведены поэтапно.
  3. Сведения о том, что ремонтные работы разрешены и соответствуют законодательным нормам.
  4. Договор на составление проекта с указанием невозможности отклонения от его положений.
  5. Пояснения, в которых прописываются характеристики сооружения и каждого помещения в отдельности.
  6. Перечень инженерного оборудования и сводный лист.
  7. Требования противопожарной безопасности.
  8. Общие рекомендации по проведению строительных работ.
  9. Справка и перечень нормативной документации, в соответствии с которыми будут проводиться работы.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Заказать проект перепланировки помещений во Владимире

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

  • план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
  • материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Одна часть без другой не представляет интереса для согласования перепланировки. Но не стоит путать переустройство и перепланировку. Переустройство помещения – это внесение незначительных изменений, которые не нужно согласовывать в уполномоченных органах. Перепланировка – это внесение существенных изменений, которые подлежат обязательному согласованию.

Есть важное условие! Если собственник решит сменить материал пола иди стен, не внося существенных изменений в несущие конструкции и помещение после работ существенно не поменяет внешний и внутренний вид, то подавать документы в уполномоченные органы не нужно. В иных случаях требуется дополнительное согласование. Это следующие виды работ:

  • снос или возведение дополнительных перегородок;
  • возведение дополнительных проёмов;
  • совершение неких манипуляций с несущими конструкциями;
  • перемещение «мокрых» зон в те места, где их быть не должно. Например. Перенос санузла в другое помещение или образование небольшой кухни в помещении для персонала;
  • внесение изменений в прочие инженерные системы и коммуникации;
  • возведение лестниц в тех местах, в которых они не предусмотрены, для объединения помещений по вертикали.

То есть, согласованию подлежит внесение значительных изменений в конфигурацию объекта.

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома. Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения. К такому имуществу относятся:

  • крыши, в том числе подъездных групп;
  • зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
  • общего тамбура;
  • подвалов;
  • прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство голосов (50% 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

  • подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
  • все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
  • после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
  • после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

  • отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
  • права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
  • угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.
Предлагаем ознакомиться  Сервитут на земельный участок — что это такое в 2020 году

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

  • если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
  • если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
  • предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Основная цель перепланировки заключается в улучшении качества и эксплуатационных условий нежилого помещения, а также изменении его функционального назначения.

За счет этого оно обретает вид, соответствующий как функциональным требованиям предприятия, так и законодательными нормам. ГК РФ предусматривает особый порядок согласования таких изменений.

Существует два возможных варианта. Первый заключается в изменении конфигурации помещения, расположенного в отдельно стоящем здании нежилого типа. В этом случае собственник должен пройти обязательное согласование в БТИ.

Второй вариант предполагает изменение помещений, располагающихся на первых этажах многоквартирных жилых домов, что требует согласования в жилищной инспекции.

Если помещение расположено в жилом доме, также необходимо письменное согласие жильцов

Согласованию подлежит перепланировка следующих видов:

  • с сохранением коммуникаций и функциональных особенностей;
  • с внесением изменений и со сменой профиля.

Перечень мероприятий может включать в себя:

  • изменение площади внутреннего пространства и расположения основных помещений;
  • демонтаж, создание дополнительных проемов для дверей и окон;
  • снос;
  • расширение пространства с определенным целевым назначением.

Процедура требует оформления пакета обязательных документов. Сначала необходимо написать заявление на согласование перепланировки от имени заказчика и сделать копии документов о праве собственности на текущий объект недвижимости с заверением у нотариуса. Также понадобится заверить копии учредительных бумаг юридического лица и оформить письменное согласие на работы от управляющего зданием.

Обратите внимание!

Управляющий должен сообщить владельцам или арендаторами смежных помещений о планируемых работах в них и составить акты технического осмотра.

Собственнику требуется составить проект перепланировки нежилых помещений и предоставить договор на авторский надзор за производством, если планируется внесение изменений в несущие конструкции, инженерные коммуникации, архитектурный облик здания. Кроме того, понадобятся разрешающие документы на дальнейшую возможность использования объекта недвижимости по иному целевому назначению в случае его изменения.

Следует подписать договор со страховой компанией о страховании гражданской ответственности при выполнении работ

Заказать проект перепланировки помещений во Владимире

Наконец, если помещения расположены в жилом доме, нужно инициировать сбор подписей жильцов о согласии на перепланировку. Оформление всех документов осуществляется согласно действующим санитарным и строительным нормам.

В зависимости от вида перепланировки (в отдельно стоящем офисном здании или многоквартирном жилом доме) собранные документы подаются в Бюро технической инвентаризации или городскую жилищную инспекцию. Соответствующие органы оформляют разрешение на выполнение работ по перепланировке. После окончания всех предусмотренных планом действий составляется акт, его подписывают собственник и подрядчик.

  • Всегда ли требуется согласовать перепланировку?
  • Законодательство 2019 года
  • Список документов
  • Особенности согласования перепланировки в жилом доме
  • Порядок действий
  • Особенности согласования в нежилом здании
  • Причины отказа
  • Узаконивание самовольной перепланировки

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:
  • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
  • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
  • техническая документация на помещение;
  • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
  • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
  • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
  • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство голосов.

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

  • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
  • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

  • заявитель предоставил неполный комплект документов;
  • комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
  • заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
  • проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов. Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления.

Наша компания «Центр независимых строительных экспертиз» предоставляет профессиональные услуги по оформлению проектной документации для работ по перепланировке помещений различного назначения. Благодаря многолетнему опыту наши специалисты отлично разбираются во всех аспектах проектирования изменений структуры зданий.

  • Главная
  • Строительство и ремонт
  • Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем, как быть, если перепланировка не была узаконена в нежилых помещениях квартир и домов, на первых и цокольных этажах МКД или в производственных зданиях.

  • Законодательной базой для изменения планировки помещений в нежилых зданиях является Градостроительный кодекс РФ, а именно статья 51, пункт 4 части 17 и Постановление Правительства Москвы №432.
  • Чтобы оформить перепланировку, должны быть предварительно обследованы инженерные системы и конструкции, и на основании полученных данных должна быть разработана проектная документация.
  • Последовательность оформления перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях:
  • получение технического паспорта, запрошенного в МосгорБТИ;
  • изготовление проектной документации и разработка технического заключения о допустимости и безопасности проведения ремонтных работ;
  • согласование с административными инстанциями;
  • реализация перепланировки согласно утвержденному проекту;
  • проведение инвентаризационных работ техником БТИ;
  • изготовление технического плана помещения аттестованным кадастровым инженером;
  • внесение изменений в ГКН и получение нового кадастрового паспорта;
  • внесение изменений в ЕГРН и получение выписки.

Заказать проект перепланировки помещений во Владимире

Этапов согласования может быть больше, если, например, при перепланировке будет изменен фасад здания. Тогда необходимо получение разрешения в ГУП ГлавАПУ и согласование проекта фасада в Москомархитектуре.

Если здание является объектом культурного наследия города Москвы, то необходимо разработать проект приспособления для современного использования и согласовать его в Москомнаследии.

К заявлению, написанному на имя начальника территориального БТИ, в 2019 году, нужно приложить следующие документы:

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение;
  • договор на авторский надзор (при затрагивании несущих стен, инженерных сетей, фасада здания и прочее);
  • копии правоустанавливающих документов;
  • копии учредительных документов юр. лица;
  • согласие управляющего зданием и арендаторов/владельцев соседних помещений;

Список может быть продолжен в зависимости от вида и сложности перепланировки помещения. На основании вашего заявления будет проведена инвентаризация нежилого помещения техником БТИ.

Если планировка будет полностью соответствовать представленной вами проектной документации, то в течение 30 рабочих дней вы получите новые документы БТИ с внесенными изменениями, отражающими перепланировку помещения.

Прохождение всех административных инстанций требует больших временных затрат. Причем в итоге вы можете получить отказ, и вам придется все начинать сначала.

Если вы хотите гарантированно согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании в минимальные сроки, то вам необходимо обратится в компанию полного цикла с многолетним опытом и допуском саморегулируемой организации «2ПРОЕКТОР».

Предлагаем ознакомиться  Земельный участок под многоквартирным домом 2020 - оформление, чья собственность, право, распоряжение

Мы все сделаем быстро, качественно и надежно!

Собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Однако закон ограничивает права владельца на внесение значительных изменений в строительные объекты. Провести перепланировку можно в жилых и нежилых помещениях.

Для этого нужно собрать значительное количество разрешений различных органов. Перепланировка нежилого помещения требует меньших временных и финансовых затрат. Рассмотрим подробнее.

Нормативная база

Планировка и интерьер нежилого помещения имеет большое значение. Удобство и привлекательность офиса повышает его функциональность и положительно влияет на привлечение клиентов. Для складских помещений планировка также имеет не последнее значение. Грамотное расположение товаров поможет вместить большее количество объектов и обеспечить надлежащее хранение.

Однако закон не позволяет собственнику самостоятельно принимать решения по планировке готового объекта. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании законодательство:

  • Жилищный кодекс (регулирует проведение перепланировки нежилых помещений в жилых домах);
  • Градостроительный кодекс (регулирует порядок проведения перепланировки в зданиях и сооружениях);
  • строительная нормативная база (ГОСТ, СНиП, СанПиН, технические регламенты).

Перепланировку можно разделить на:

  • изменения фасада здания;
  • внутренние работы.

В первом случае необходимо согласование перепланировки нежилого помещения в муниципальном комитете по архитектуре и комитете по охране культурного наследия. Во втором – необходимо оформить проект и согласовать его в уполномоченных органах.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме включает в себя проведение следующих изменений:

  • увеличение/уменьшение числа комнат;
  • перенос коммуникаций;
  • внесение других конструктивных изменений в изначальный план.

Если работы в нежилом помещении проводятся с целью эстетического и функционального улучшения здания, при полной сохранности несущих опор, то закон не предусматривает необходимость дополнительного согласования с уполномоченными органами.

Типичные работы по перепланировке нежилого помещения в жилом доме:

  • перенос комнат;
  • перемещение коммуникаций;
  • прорубание оконных или дверных проемов;
  • ликвидация нежилых помещений;
  • увеличение или уменьшение метража комнаты.

Таким образом, нежилое помещение – кухня, санузел, лоджия, гардероб становятся жилыми комнатами.

Все вышеуказанные действия требуют предварительного согласования строительных работ в уполномоченном органе. Закон предусматривает ответственность для лиц, самовольно проводивших перепланировку помещения.

Органом, уполномоченным на составление кадастрового плана, является БТИ. Лицо, которое провело строительные работы, должно подать заявку на проведение осмотра и составление нового технического и кадастрового плана жилого помещения. Информация о перепланировке отражается в ЕГРН. Данную информацию можно увидеть в выписке.

Закон запрещает проведение перепланировки, если в результате будет ограничен доступ к инженерным коммуникациям.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения включает следующие действия:

  • сбор необходимой документации;
  • согласование;
  • подача документов на регистрацию в Росреестр;
  • получение новых документов.

Сбор документов

Сбор документации должен начинаться с заявления в БТИ. Документ должен содержать причины проведения перепланировки. Результатом обращения будет посещение сотрудника и проставление отметок в кадастровые и технические документы. Закон не устанавливает сроки для БТИ, поэтому этот этап может занять длительное время.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в 2020 - законодательство, согласование, документы

Собственник должен подготовить проект перепланировки. Он оформляется в виде строительного плана. Каждый вид работ указывается в отдельном разделе плана.

Следующим этапом является обращение в Росреестр за выпиской из ЕГРН. Она подтверждает права гражданина на объект недвижимости. Документ выдается в течение 7 дней. Стоимость бумажного экземпляра выписки в 2018 году составляет 700 р.

Кроме того, необходимо подготовить копии правоустанавливающей документации (договора купли-продажи, акта о приватизации), заверенные нотариально.

Согласование

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме включает получение разрешений следующих организаций:

  • комитет по архитектуре (если изменяется фасад или прорубается дополнительный выход);
  • комитет по охране культурного наследия;
  • Роспотребнадзор (для жилых домов);
  • Энергосбыт;
  • газовая служба (если работы затронут кухню газифицированного дома);
  • управляющая компания;
  • МЧС и другие организации, в зависимости от сложности перепланировки.

С документами необходимо обратиться в комитет по архитектуре. Гражданин оформляет заявление на согласование работ. Ответ органа местного самоуправления выдается в течение 30 дней. Результат может содержать согласие или отказ на проведение работ. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. С согласием необходимо переходить ко следующему этапу.

Если строительные работы затронут санузел или канализацию, то потребуется получить согласие Роспотребнадзора. Для этого также подается заявление. Обязательным условием проведения работ является получение согласия владельцев смежных помещений или квартир.

Каждый этап узаконивания перепланировки необходимо оплатить. Стоимость документов различается в зависимости от региона обращения. Примерные цены в 2018 году в Москве:

  • перевод нежилого помещения в жилое – от 900 000 р.;
  • перепланировка нежилого помещения в нежилом здании – от 150 000 р.;
  • оформление перепланировки фасада – от 120 000 р.

Чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения нужно собрать следующие документы:

  • гражданский паспорт владельца (если собственников несколько, то необходимы нотариальные доверенности);
  • заявление собственника на проведение работ;
  • копии правоустанавливающих документов, заверенные у нотариуса;
  • копии учредительных документов, заверенные нотариально;
  • согласие жильцов;
  • согласие управляющей компании;
  • разрешения других организаций;
  • копия выписки из технического паспорта;
  • поэтажный план дома.

Порядок действий

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

  • подготовить всю необходимую документацию;
  • сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
  • согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
  • проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
  • теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
  • если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
  • с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
  • после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.