Обязанности по управлению многоквартирным домом

Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, на сегодняшний день ни одна УК не выполняет обязанностей управляющей компании ЖКХ по закону полностью.

Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения входящих в их обязанности услуг и работ. Рассмотрим, что входит в перечень коммунальных услуг предоставляемых управляющей организацией.

Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:

  • Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?Поддержание технического состояния здания в целях безопасности проживания.
  • Проведение контрольных осмотров имущества и своевременное устранение дефектов.
  • Устранение выявленных в ходе осмотров дефектов.
  • Подготовка здания к зимнему периоду.
  • Устранение аварий на внутридомовом оборудовании.
  • Соблюдение мер противопожарной безопасности.
  • Поддержание технического оборудования дома в рабочем состоянии для обеспечения условий предоставления ЖКУ надлежащего качества.
  • Соблюдение санитарно-гигиенической чистоты мест общего пользования и придомовой территории.
  • Вывоз ТБО, в том числе возникающих в процессе деятельности собственников нежилых помещений.
  • Сбор и складирование энергосберегающих ламп, подлежащих утилизации.
  • Установка и обслуживание счетчиков для общедомового потребления.
  • Проведение энергосберегающих мероприятий.

В обязанности управляющей компании также входит оказание организационных услуг:

  1. Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
  2. Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
  3. Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
  4. Хранение технической документации.
  5. Регистрационный учёт жильцов.
  6. Проведение собраний собственников 1 раз в год для ознакомления их с отчетностью.

Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.

Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.

Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?

УК обязаны отчитываться перед собственниками по любым возникающим вопросам. Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.

При любом выявлении необоснованно завышенных тарифов или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.

Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.

К дополнительным услугам УК можно отнести:

  • услуги по охране придомовой территории;
  • организацию видеонаблюдения;
  • установку домофона.

Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.

Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?

Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.

Для принятия решения о заключении подобных соглашений необходимо согласие всех собственников помещений.

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов.

Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.

Отсюда простой вывод — перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания. Законодательно это подтверждается Письмом Минрегионразвития от 18.06.2007 г. и статьей 161 ЖК РФ.

В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.

Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.

Был введен ФЗ от 31.12.2017 № 485, согласно этому документу были изменены некоторые положения в ЖК РФ. Новой стала обязанность управляющей организации проводить работу с реестром владельцев помещений многоквартирного дома. Об этом гласит 3 пункт 1 статьи этого закона.

Реестр собственников – составленная база, в которой управляющая компания ведёт учёт всех владельцев как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

Обязанности управляющей компании делятся на две основные категории: эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги в сфере ЖКХ.

На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности.

Все пункты программ согласовываются с собственниками квартир и при необходимости корректируются ими.

Одной из главных задач управляющей компании является осуществление функции по поддержке санитарного и технического содержания дома, а также прилегающей к нему территории.

Данная функция подразумевает проведение следующих видов работ:

  1. Обустройство прилегающей к дому территории (озеленение, создание детских площадок и пр.).
  2. Ремонт здания (крыши, фасады, чердаки, входные двери, лестницы).
  3. Ремонт вентиляции, водосточных труб, системы освещения.
  4. Обеспечение чистоты (регулярная уборка подъездов, прилегающей к дому территории и вывоз мусора).

Организационная

К организационной функции УК в сфере ЖКХ относят:

  • организацию общих собраний с жильцами многоквартирных домов;
  • осуществление взаимодействия с коммунальными предприятиями, обеспечивающими необходимый уровень жилищных условий, а также бесперебойную работу всех систем.

Важной функцией, исполняемой управляющей компанией, является проведение эксплуатационно-ремонтных работ. К ним можно отнести следующие действия УК:

  • Проведение комплексного осмотра многоквартирного дома — оценивается состояние всех частей дома от крыши до подвала.

  • Создание безопасных условий проживания жильцов — если в процессе осмотра здания были выявлены отклонения в работе коммунальных систем или иные отклонения, способные нанести ущерб имуществу или вред здоровью жильцов, то данные проблемы становятся одной из тем на общих собраниях, а их устранение должно осуществляться в кратчайшие сроки.

  • Проведение текущего ремонта — является одной из самых важных задач управляющей организации. Работы могут осуществляться поэтапно или в экстренном порядке в зависимости от масштаба выявленных проблем.

  • Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?Обеспечение бесперебойной работы всех коммунальных систем — в случае возникновения аварий, ремонтные работы проводятся в кратчайшие сроки, а регулируется качество их выполнения управляющей компанией.

  • Контроль регулярной санитарно-гигиенической уборки подъездов и прилегающей к домам территории, а также своевременный вывоз мусора. Если в доме функционируют объекты предпринимательской деятельности, то вывоз отходов, образующихся в результате их функционирования, также подразумевается компетенцией управляющей компании.

  • Подготовка дома к зимнему сезону — обеспечение исправности отопительных систем, а также проведение ремонтных работ при их необходимости.

  • Контроль обеспечения ввода в эксплуатацию счетчиков на коммунальные услуги, а также контроль их дальнейшей исправности. Данная функция управляющей компании ЭКХ подразумевает не только ввод счетчиков в эксплуатацию, но и разработку плана экономии электроэнергии для снижения стоимости оплаты коммунальных услуг.

  • Круглосуточный контроль снабжения жильцов холодной и горячей водой, а также исправности системы электроснабжения и водоотведения — о дате и сроках проведения работ с указанными системами жильцы должны информироваться не ранее, чем за 24 часа до их начала.

  • Обеспечение безопасности дома в соответствии с нормами пожарной безопасности. В функционал управляющей компании входит также задача проведения бесед с жильцами и нормах пожарной безопасности и правилах ее соблюдения.

  • Предоставление отчетов о проделанных работах в сфере ЖКХ и планируемых мероприятиях на общих собраниях с жильцами. Жители дома должны получать полноценную информацию о текущем состоянии их жилищных условий и общего имущества, о сроках планируемых ремонтных работ, а также о возникновении аварийных ситуаций и способах их устранения.

Обратите внимание! Управляющая компания также должна создать качественную диспетчерскую службу для обращения жильцов.

Жители могут не только сообщать о возникновении проблем в эксплуатации коммунальных систем, но и интересоваться любыми вопросами, связанными с безопасностью, сроками и этапами проведения работ, а также иными темами, касающимися состояния дома и прилегающей к нему территории.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на управляющую компанию РЕМСТРОЙДВОР

Некоторые управляющие компании представлены полноценным штатом специалистов, способных в любое время осуществить все виды работ по ремонту и обслуживанию дома. Если решить возникшие проблемы нет возможности, то УК должна заключать договора со сторонними компаниями.

Например, уборкой подъездов после оформления договорных отношений будет заниматься определенная клининговая компания, обслуживанием коммуникаций – специализированные организации, а охраной двора – частные охранные предприятия.

Управляющая компания в сфере ЖКХ – что это такое? Понятие и определение

Многоквартирные дома, также как и частное жилье, требуют постоянного ухода и контроля. В частности, это касается:

  • бесперебойного предоставления коммунальных услуг;
  • своевременного ремонта несущих конструкций;
  • слаженной эксплуатации дополнительных жилищно-коммунальных сервисов (лифт, кондиционирование);
  • содержания придомовых территорий и их облагораживание;
  • косметического ремонта внешних конструкций и общих внутренних помещений.

Самим жильцам заниматься такими организационными момента некогда и не каждый гражданин знает, как правильно обслуживать многоквартирный дом с учетом требований и интересов всех собственников жилья. Поэтому по всей территории России активно действуют специальные управляющие организации, которые на официальных началах за фиксированный ежемесячный платеж ухаживают за помещением.

Управляющая компания это посредник между жильцами и коммунальными организациями и строительными агентствами, оказывающими профессиональные услуги по уходу за недвижимостью.

Выходцева Анна Сергеевна

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

На практике нужно отличать понятие УК от ТСЖ. УК – коммерческая обслуживающая компания, а ТСЖ – товарищество жильцов, действующее на бесплатной основе и, которое состоит из комиссии жильцов конкретного дома, отобранных общим голосованием.

Что такое региональная УК?

Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?

Существует реестр управляющих компаний, содержащий информацию обо всех официальных агентствах, действующих на территории Российской Федерации. По Закону, приступать к исполнению своей деятельности организация может только после подписания двустороннего договора с жильцами.

Сами владельцы квартир наделены правом выбора фирмы, которая в дальнейшем будет осуществлять управление зданием. Поэтому агентство не может навязать свои услуги.

Структура таких организаций подразумевает, что существуют локальные компании, которые обслуживают по несколько домов (как правило, расположенных в едином городском районе), а также региональные фирмы, охватывающие большую площадь обслуживания.

Получение услуг от региональной управляющей компании имеет ряд существенных преимуществ. К ним относятся:

  • такие фирмы должны иметь больший капитал, что свидетельствует о возможности осуществления больших финансовых вложений;
  • количество клиентов, а соответственно и опыт сотрудничества, больше;
  • тарифы, как правило, примерно одинаковы, но региональные фирмы предлагают меньшую стоимость в силу своей загруженности;
  • на базе таких агентств работают профильные специалисты по разным направлениям деятельности.

С другой стороны, нужно учитывать тот факт, что исполнение управленческих функций сразу по большому количеству домов, может сказаться на скорости работы предприятия.

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ

Стоит рассмотреть обобщенную, типовую схему организационной структуры, которая может меняться и корректироваться в зависимости от конкретной ситуации.

Справка!

Руководство отведено

директору управляющей компании

, однако эта должность может носить и другое название (например,

управляющий УК

). В его обязанности входит множество действий, связанных с организацией эффективной работы компании.

В крупных управляющих компаниях, кроме основного руководителя, предусмотрено еще несколько, которые закреплены за отдельными территориями. Они называются начальниками участка и выполняют те же функции, что и директор компании, но только в отношении отдельной группы домов.

Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?

В этом случае на каждом участке предусмотрена своя диспетчерская и аварийная служба, что позволяет решать возникающие проблемы локально.

К основным направлениям работы начальника участка относятся:

  • взаимодействие с собственниками жилья, которое находится на закрепленной за ним территории;
  • контроль за соблюдением правил и норм техники безопасности и охраны труда;
  • организация на участке обслуживающих и ремонтных работ;
  • взаимодействие с государственными и контрольными органами;
  • контроль за работой персонала управляющей компании, прикрепленного к участку.

Что касается директора, то он в этом случае руководит в целом работой предприятия и распределяет выполнение функций по различным отделам и должностям. Функции начальника участка во многом схожи с обязанностями директора УК, но распределены более локально и детально прописаны в его должностной инструкции.

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).

Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.

Учитывая эти факты, можно выделить следующие преимущества:

  • при выявлении нарушений или преступлений УК они могут привлекаться к ответственности в рамках юридических норм;
  • деятельность агентств будет регламентироваться положениями Законов и внутренних распорядительных документов;
  • на действия посредника можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.

Реестр домов управляющих компаний формируется только из числа организаций, которые надлежащим образом оформлены и зафиксировали свою деятельность документально.

  • на базе каждой фирмы существует руководитель, который регулирует деятельность отдельных специалистов и подразделений (уполномочен проверять жалобы жильцов на УК);
  • собрание жильцов, которое исполняет управленческие функции на основании анализа представленных отчетов;
  • Роспотребнадзор – проверяет следование стандартам и реагирует на жалобы собственников (может повлечь смену УК, а также закрытие текущей фирмы).

Крайний способ защиты – направление искового заявления в суд. Это можно сделать, если ранее направленная жалоба не была рассмотрена (граничный срок три дня) или же контролирующими органами не было решено возникший спор. Иск в суд может быть персональным или коллективным, в зависимости от допущенных нарушений.

Предлагаем ознакомиться  Закрытие представительства иностранной организации

Технический контроль

Важным направлением работы каждой управляющей компании является технический контроль и надзор за состоянием жилищного фонда, который включает в себя:

  1. Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?Анализ, планирование и организацию работ по техническому обслуживанию домов.

  2. Планирование и проведение ремонтных работ.

  3. Прием и регистрацию заявок жильцов дома (например, по вопросам организации ремонта).

  4. Контроль за объемом и качеством поставляемых коммунальных услуг.

  5. Разработку и ведение технической документации.

Называться такое подразделение может по-разному: например, технический отдел или отдел технического надзора. Возглавляет его замдиректора по производству или главный инженер.

Суть, цель и назначение

Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.

Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.

В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.

Назначение агентства:

  • вывоз мусора, уборка нежилых помещений внутри здания и придомовых территорий;
  • контроль за работой приборов отопления и вентиляции;
  • защита от повреждений крыши и подвалов от затопления;
  • проверка целостности труд, проводки и канализации, устранение неполадок и предотвращение поломок;
  • получение платы за коммунальные платежи и их перевод на счет провайдера услуг;
  • устранение задолженности по платежам;
  • организация капремонта или придомового строительства (общение с застройщиками и контроль их деятельности).

К каждому дому предусмотрен персональный подход, в зависимости от расположения постройки, года возведения, количества квартир.

Исаев Андрей

Мнение эксперта

Исаев Андрей Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на земельном праве, гражданском и уголовном праве

Задать вопрос юристу

О проведенной деятельности в обязательном порядке готовятся отчеты, частота которых зависит от условий договора. Но, как правило составление отчетов происходит раз в год, где описаны все финансовые сборы и затраты, а также решенные вопросы.

УК должна быть постоянно в курсе текущих событий, а также осведомлена о планируемых проверках работы коммуникации и временном отключении сервисов ЖКХ. Задача УК – своевременно предупреждать обо всех планируемых мероприятиях минимум за 10 дней до оговоренного срока.

Штат УК, обслуживающий жильцов

Штат управляющей компании ЖКХ может включать себя различные должности — все зависит от ее величины и количества МКД, которые она обслуживает. Есть определенные должности, которые обязательно должны присутствовать в штате УК, если она планирует предоставлять качественные услуги.

Далее мы рассмотрим самых необходимых для УК кадров и краткие должностные инструкции, которыми они руководствуются в своей работе.

Диспетчер

Диспетчер принимает заявки от жильцов домов, которые находятся под управлением УК, и передает их на рассмотрение в другие структурные подразделения. Кроме этого, согласно должностной инструкции, диспетчер УК обязан выполнять следующие действия:

  • Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?предоставлять консультацию жильцам относительно обслуживания их дома;

  • принимать наряды и акты выполненных работ, которые подтверждают, что заявки жильцов выполнены;

  • контролировать график подачи тепла;

  • заниматься обработкой и сбором информации от жильцов и при необходимости, передавать ее в аварийные службы.

Диспетчер несет ответственность за невыполнение обязанностей, указанных в его должностной инструкции.

Какие виды и типы УК бывают?

В едином реестре лицензионных компаний представлен не только список действующих компаний, но также их специализация. Некоторые управляющие компании работают лишь в сфере ЖКХ, а другие занимаются организацией уюта на придомовых территориях.

Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?

В таком случае, чтобы не платить дважды и получать полный комплекс желаемых сервисов, нужно выбирать агентство, которое в совокупности реализует поставленные задачи.

Категории компаний по форме управления:

  1. Жилищные объединения,
  2. Частные управляющие компании,
  3. Государственные Унитарные Предприятия (ГУП),
  4. Дирекция  Единого Заказчика (ДЕЗ),
  5. Непосредственное управление собственниками

Организовывать свою деятельность фирмы должны по следующими этапами:

  • сбор информации о доме и о придомовой территорий;
  • анализ полученных сведений;
  • разработка методов улучшения работы по ухода за зданием.

По характеру участия самих жильцов в организации ухода за домом, могут быть выделены следующие виды управления:

  • прямое участие, то есть без привлечения единой компании, а каждый владелец квартиры самостоятельно выбирает управляющую фирму и подписывает с ней соглашение (допускается только в многоквартирных домах, численность квартиры в котором не превышает 40 штук);
  • совместное подразумевает, что часть вопросов решаются индивидуально, а вторая часть – вместе по обоюдному согласию или голосованию;
  • пользовательское участие, когда жильцы не принимают участие в практических вопросах управления.

Финансовое обеспечение

Второе важное и обширное направление работы УК – это финансово-экономическая деятельность, которая реализуется путем выполнения таких задач:

  1. Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?Анализ финансовой деятельности УК и контроль за ее результатами.
  2. Расчет себестоимости услуг, оказанных клиентам (то есть жильцам многоквартирных домов) и определение размера платежей за эти услуги.
  3. Работа с должниками и прием заявок граждан по вопросам начисления оплаты.
  4. Перечисление средств в счет оплаты коммунальных услуг их поставщикам.
  5. Расчет заработной платы сотрудников компании.
  6. Привлечение инвестиций и определение средств, необходимых для проведения ремонтных работ.
  7. Открытие и ведение лицевых счетов жильцов.

Обратите внимание! Отдел, отвечающий за финобеспечение может носить название бухгалтерии, финансового, экономического или финансово-экономического отдела. Также возможно функционирование сразу нескольких отдельных подразделений, выполняющих такие функции.

Права и обязанности УК

Его главой является финансовый (коммерческий) директор или главный бухгалтер управляющей компании. Кроме этого, в состав управляющей компании ЖКХ могут быть включены такие должности:

  • экономист – проводит расчеты по объемам ресурсопотребления и установлению стоимости тех или иных услуг, которые оказывает населению УК;
  • бухгалтер – ведет бухгалтерский учет на предприятии, подготавливает к сдаче необходимую документацию и передает ее в налоговые органы.

Помните, что это лишь примерный штат. Объем функций, которые выполняются в данном отделе, достаточно обширен, а их роль очень важна, ведь правильные расчеты тарифов и услуг являются залогом получения прибыли компанией и удовлетворенности жильцов.

Законодательные документы, регламентирующие деятельность

Во время осуществления своей деятельности такие фирмы руководствуются общефедеральными нормативно-правовыми актами, а также внутренними распоряжениями (устав управляющей компании многоквартирным домом, составленный по образцу).

Главные законы, которыми предстоит руководствоваться:

  • Жилищным кодексом РФ;
  • Градостроительным кодексом;
  • Федеральным законом №210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»
  • Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011»О предоставлении коммунальных услуг.

Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ. В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:

    Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?

  • Градостроительный кодекс.
  • Кодекс об административных нарушениях.
  • Гражданский кодекс.
  • Закон о защите прав потребителей №2300-1 от 07.02.1992г. в ред. от 13.07 2015г.
  • ПП № 731 от 23.09.2010г. «О стандартах раскрытия информации».
  • ПП №491 от 13.08.2006 г. «О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме».
  • ФЗ №69 от 21.12.94г. «О пожарной безопасности».
  • ПП РФ от 15.05.2013 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД».

С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий. Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.

С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255, без получения лицензии на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на управляющую компанию ЖИЛ-КОМФОРТ-3

Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.

Последнее важное направление работы УК – это договорно-правовая деятельность, основными заданиями которой являются:

  1. Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?Разработка, подготовка и юридическое оформление договоров по различным направлениям деятельности (поставка ЖКУ, аренда), их проверка на соответствие действующему законодательству.
  2. Ведение претензионной и исковой работы, представительство в судах и официальных органах государственной власти.
  3. Рассмотрение и подготовка ответов на жалобы жильцов.
  4. Разработка и проверка на соответствие действующему законодательству внутренней документации УК.
  5. Оказание консультационной помощи (как жильцам, так и сотрудникам компании).

Этот отдел чаще всего носит название юридического или правового. Его наличие предусмотрено далеко не всегда – в большинстве случаев УК заключает договор со сторонней юридической компанией на оказание подобных услуг.

Нормы законодательства, регулирующие функции управляющей компании в сфере ЖКХ:

  1. Постановление правительства №491 от 13 августа 2006г.
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. Федеральный закон «О пожарной безопасности» №69 от 21 декабря 1994г.
  4. Федеральный закон «О техническом регулировании» №184 от 27 декабря 2002г.
  5. Постановление ВАС РФ 6464/10.

В случае ненадлежащего исполнения УК своих функций возможно расторжение договора с управляющей компанией по инициативе жильцов.

Если помимо неисполнения или некачественного исполнения функций, был нанесен ущерб имуществу или вред здоровью жителей дома, то УК может быть привлечена к любому виду ответственности, подразумевающейся действующим законодательством.

При возникновении споров жильцы имеют право обратиться в судебные органы для решения данных вопросов и отстаивания своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Ведение делопроизводства в УК

Правильное оформление документации – важная часть работы каждого предприятия, и УК не является исключением. Поскольку объем документооборота в компании обычно большие, заниматься этим должен квалифицированный сотрудник, имеющий соответствующее образование и опыт работы в этой сфере.

Отвечать за делопроизводство УК могут сотрудники в таких должностях:

  • секретарь;
  • делопроизводитель;
  • деловод;
  • помощник директора;
  • администратор.

Независимо от названия должности, функции у данного работника будут схожими:

  1. Функции управляющей компании: задачи и обязанности организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома?Прием и регистрация входящей корреспонденции.
  2. Оформление и регистрация исходящих документов.
  3. Ведение текущей документации компании (например, различных журналов).
  4. Подготовка документов к сдаче в архив.
  5. Прием и регистрация заявок граждан.
  6. Ведение деловой переписки и телефонных разговоров.
  7. Подготовка и оформление внутренней документации компании.

Если УК небольших размеров, часть этих функций может быть возложена на других сотрудников компании: диспетчера, паспортиста.

Часть функций по осуществлению делопроизводства в УК может быть передана и начальнику абонентского отдела, который занимается следующим:

  • отвечает за заключение договоров между УК и жильцами МКД;
  • контролирует корректность начисления платежей;
  • назначает контролеров на вверенный ему участок;
  • следит за задолженностями жильцов перед УК, при необходимости — готовит документы для взыскания с них дебиторской задолженности;
  • подготавливает отчетность по работе своего отдела.

Отдел по работе с населением

В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД, границы территории определены землеустроительной документацией.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.

По установленным Правилами содержания общего имущества нормативами, к придомовой территории относятся:

  1. Участок под домом.
  2. Детские и спортивные площадки.
  3. Коллективные автостоянки.
  4. Площадки для сушки белья.
  5. Элементы озеленения.
  6. Проезды для пожарных машин.
  7. Площадки трансформаторов и теплопунктов.

Поддержание санитарно-гигиенического состояния придомовой территории вызывает наибольшее количество нареканий в адрес управленцев. Территория дома должна благоустраиваться, озеленяться и вовремя убираться стараниями УК.

На деле эту часть работ многие компании выполняют неохотно, стремясь сэкономить на работе дворников. В результате мы видим грязные дворы, разрушенные детские площадки, не огражденные пешеходные дорожки, неухоженные клумбы. Любое из этих нарушений может стать предметом жалоб собственников помещений, так как именно они оплачивают выполнение данных работ управленцами.

Жалобы на ненадлежащее содержание территории домовладения можно направить в Жилинспекцию или Роспотребнадзор, а если это не поможет – обращайтесь в прокуратуру.

ТОП-4 полезных статьи для собственников МКД:

В конце 2018 г. в силу вступило ПП РФ №1572 от 15.12.2018 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты», согласно которому внесены изменения в нормативно-правовые акты, касающиеся комуслуг по обращению с ТКО и содержанию контейнерных площадок. Теперь везде услуги по вывозу и утилизации ТКО осуществляют региональные операторы.

Также ФЗ N 503-ФЗ от 31.12.17 г. внесены изменения в Федеральный закон №89 «Об отходах производства и потребления». Согласно п.1 ст. 8 данного закона, создание и содержание мест сбора и накопления ТКО (за исключением случаев, установленных законодательством РФ, когда данная обязанность лежит на других лицах) лежит на органах местного самоуправления.

Приобретать же контейнеры и прочие емкости обязаны региональные операторы. Согласно п. 10 и 13(1) Правил № 1156, РО не позднее 25 декабря года, предшествующего году размещения мусоросборников, должен направить в орган местного власти данные о количестве планируемых к размещению мусорных контейнеров.

Многие РО незаконно требует приобретать контейнеры управляющие компании или ТСЖ, которые обеспечивать установку контейнеров не обязаны. Они в свою очередь пытаются спихнуть эту обязанность на жильцов дома. Такая политика региональных операторов и управляющих организаций противозаконна.

Отдельным структурным подразделением УК является отдел по работе с населением, более привычное для граждан название которого – паспортный стол. В обязанности сотрудников паспортного стола входит:

  • Выдача или замена паспорта.
  • Подготовка и оформление документов, связанных с постановкой и снятием граждан с регистрации в определенной квартире (в том числе и первичная постановка на учет новорожденного ребенка).
  • Выдача жильцам на основании их заявок справок и других подтверждающих документов (например, выписок из домовой книги).

Паспортист оформляет все необходимые документы на основании обращений граждан, выдает их и ведет необходимую отчетность.

Важно! Подчинение паспортного стола двойное – с одной стороны, конкретной УК, с другой – ГУВМ МВД.

Организационная структура УК, как и любой другой компании, зависит от масштабов ее деятельности и многообразия выполняемых функций. Основными направлениями работы УК является техническая, финансовая и правовая.

При разработке организационной структуры конкретной компании нужно ориентироваться именно на эти направления, предусматривая наличие соответствующих должностей и отделов.