Понятие договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл договора ренты состоит в передаче одной стороной права собственности на жилое помещение второй стороне, взамен на получение от нее рентной платы. Договор о содержании с иждивением стал разновидностью ренты. Он регулируется ст. 601 – 604 ГК.

Особенности данных правоотношений заключаются в следующем:

  • Передать в собственность можно только недвижимость (чаще всего дом или квартира);
  • Жилье отчуждается бесплатно или за дополнительную плату;
  • Плательщиком становится физлицо или некоммерческая организация;
  • Получать платежи может только физическое лицо;
  • Договор о пожизненном содержании очень похож на договор о пожизненной ренте, и регулируется теми же правилами, но только в той части, которая соответствует специфике, обозначенной в ст. 601 -605 ГК. Например, это касается формы содержания;
  • Полная стоимость обеспечения и объем ежемесячных затрат определяются сразу. Размер периодических перечислений не должен быть ниже двойного прожиточного минимума в регионе. Сумма увеличивается в процессе роста указанного показателя. Это правило действует, если помещение перешло в собственность плательщика бесплатно. В ином случае расчеты производятся индивидуально;
  • Обе стороны могут пользоваться жилым помещением, которое стало предметом передачи, если они не договорились по-другому;
  • Новый собственник не пользуется преимуществом в случае выставления на продажу квартиры, часть которой перешла ему по договору. Это касается любой долевой собственности;
  • После смерти получателя действие договора прекращается и содержание не перечисляется. Если получающих лиц несколько, то, по умолчанию, долю умершего получают другие

Основной обязанностью стороны получателя является передача права собственности на жилое помещение плательщику. Это действие порождает высокую вероятность риска, поэтому, закон охраняет интересы бывшего собственника.

Условия договора ренты с иждивением предполагают следующие права получателя:

  • Принимать от второй стороны содержание, предполагающее материальную поддержку и бытовой уход до конца жизни. Конкретный перечень услуг и сумма обеспечения должны быть определены при заключении сделки;
  • Определить вид предоставляемого содержания. Например, обязанности по уходу можно заменить на периодические платежи. Об этом стороны вправе договориться сразу или через время после регистрации договора. Процедура осуществляется по ходатайству бывшего собственника;
  • При явном нарушении плательщиком оговоренных условий сделки, противоположная сторона получает право требовать выкупа ренты или расторжения сделки с возмещением убытков. То же самое можно предпринять при возникновении обстоятельств, свидетельствующих неплатежеспособности должника. Если недвижимость была передана бесплатно, бывший собственник может требовать ее возврата с зачетом стоимости в счет выкупа. Выкупная цена равна годовой сумме содержания, если иное не определено в договоре. Расходы, понесенные плательщиком на содержание, не компенсируются получателем;
  • Проживать в помещении, которое стало предметом договора, если это не противоречит его тексту. При этом, право на получение субсидий и льгот, гарантируемое жилищным законодательством, получателем ренты утрачивается

Таким образом, основные риски более уязвимой стороны сделки компенсируются усиленной правовой защитой.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ).

Особенностью такого вида соглашения является то, что его предметом может быть только недвижимость, которая будет передана от одной стороны к другой в случае выполнения условий сделки. Размер денежных выплат рентодателя определяется договором, но он должен быть не менее 2 МРОТ. Закон не устанавливает единой формы обеспечения содержания, допускается как покупка продуктов либо лекарств, так и передача денежных сумм в установленном размере.

Один из контрагентов может намеренно обмануть другого при помощи договора ренты. Наиболее распространенными являются следующие схемы:

  1. Когда владелец квартиры на самом деле не намерен передавать его обеспечителю. В этом случае он составляет завещание, которое отменяет договор ренты либо заключает еще одно соглашение. О подобном факте рентоплательщик узнает только после смерти хозяина квартиры.
  2. Когда плательщик не планирует действительно ухаживать за рентодателем. В подобном случае хозяин квартиры не может рассчитывать на уход и платежи, но если не докажет их отсутствие, признать рентное соглашение недействительным будет крайне сложно.
Предлагаем ознакомиться  Дарение доли в квартире: как оформить дарственную на долю

Правильное составление и оформление соглашения имеют ключевое значение, потому что именно договор будет являться доказательством несоблюдения обязательств той или мной стороной.

В соглашении нужно указать:

  • Место и дату заключения.
  • Реквизиты сторон (ФИО, дата рождения, адрес, паспортные и контактные данные).
  • Предмет — максимально подробное описание недвижимости с указанием ее характеристик, стоимости и наличия/отсутствия каких-либо обременений.
  • Порядок предоставления пожизненного содержания – здесь нужно указать форму обеспечения (денежные выплаты либо покупка продуктов и медикаментов), а также размер ежемесячных расходов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок выкупа – условия, состав и способ.
  • Ответственность сторон.
  • Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
  • Срок действия соглашения.
  • Иные условия (порядок подписания акта приема-передачи, распределения расходов на оформление соглашения и т.д.).

Документ составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами.

✔ Образец договора.

Важно учитывать, что в соглашении должны быть указаны все перечисленные выше пункты. При этом они должны быть расписаны максимально подробно, чтобы исключить любую вероятность мошенничества. Чем больше нюансов и мелких деталей будет упомянуто в тексте, тем ниже риск его оспаривания или несоблюдения.

Чтобы заключить договор пожизненного содержания, нужно подготовить:

  • Личные паспорта участников сделки.
  • Согласие супругов каждой стороны.
  • Справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Выписку из ЕГРП.
  • Правоустанавливающие документы на предмет сделки.
  • Кадастровый паспорт и экспликация на жилье.
  • Справки от психиатра и нарколога (срок выдачи не больше месяца на дату подписания документа).
  • Заявление на регистрацию договора.
  • Квитанцию об оплате налога.

Сюда входят бумаги, подтверждающие факт действительного владения недвижимостью (выписка из ЕГРПП) и способ ее получения (договор купли-продажи/мены, свидетельство о наследовании и т.д.). Данные документы необходимы для того, чтобы удостовериться в том, что получатель ренты действительно является единственным собственником квартиры и может распоряжаться ею.

Личные документы нужны для идентификации сторон сделки. В случае возникновения спорных ситуаций, у контрагентов должна быть возможность найти друг друга. Кроме того, права и обязанности накладываются на участников соглашения в соответствии с их личностью.

Заключение договора ренты

Оформление пожизненного соглашения отличается рядом особенностей, нехарактерных для обычной купли-продажи или дарения.

Контракт пожизненной ренты оформляется путем составления одного документа, подписанного сторонами сделки.

Для заключения соглашения и последующей государственной регистрации сделки потребуются следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье;
  • согласие супругов на сделку (нотариальные);
  • технический паспорт квартиры;
  • справка об отсутствии прописанных в квартире;
  • иногда требуется справка о стоимости жилья;
  • в ряде случаев нотариус может попросить выписку из медицинского учреждения о состоянии разума получателя ренты;
  • справка об оплате госпошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей.

С подготовленными документами необходимо подойти на прием к нотариусу, где получить договор пожизненной ренты на специальном бланке.

Если договор не будет содержать обязательных пунктов, его признают незаключенным.

Нужен ли нотариус

Да, при любом виде договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, процедура заверения происходит так:

  1. Сначала стороны подходят на предварительный прием, на котором излагают суть дела и получают рекомендации нотариуса.
  2. Далее сотрудники нотариальной конторы начинают разработку текста договора пожизненной ренты, а стороны занимаются сбором документов. Чаще всего нотариусы удостоверяют только свои договоры, поскольку так проще проконтролировать их законность.
  3. В назначенное время стороны собираются на основном приеме у нотариуса, где им зачитывают текст сделки, проверяют дееспособность и вменяемость получателя ренты. Здесь же можно сразу оформить согласие супругов на сделку. Стороны подписывают договор, нотариус проставляет удостоверительную надпись и скрепляет договор печатью.
  4. После окончательного оформления договора можно переходить к регистрации в Росреестре.

Участие нотариуса в сделке нельзя обойти никакими способами. Если договор не заверен, сделка считается не состоявшейся.

У сторон есть два альтернативных способа регистрации:

  • регистрация самостоятельно через МФЦ;
  • регистрация через нотариуса в электронном виде.

Подать документы через МФЦ – дешевле, но потребует больше усилий. Стороны должны присутствовать на приеме в полном составе или направить своих представителей с нотариальными доверенностями. Срок регистрации составит 9-14 рабочих дней.

Нотариус поможет подать документы в электронном виде через свою систему взаимодействия с Росреестром. Это чуть дороже, но экономит массу времени. Сторонам достаточно договориться об электронной регистрации с нотариусом, и подача документов произойдет прямо в день сделки. Регистрация займет 1-3 рабочих дня.

Предлагаем ознакомиться  Договор на организацию мероприятия - образец 2020

По итогу регистрации стороны получат по экземпляру договора, а плательщик дополнительно – выписку из ЕГРН о своем праве на квартиру. В ней сразу будет отмечено обременение.

Итоговая стоимость оформления сделки зависит от количества услуг, необходимых сторонам при ее заключении. Обычно требуются следующие действия:

  • нотариальное удостоверение – от 5 000 рублей;
  • нотариальное согласие супруга – от 1 000 рублей;
  • госпошлина для регистрации в Росреестре – 2 000 рублей;
  • изготовление технического плана квартиры – от 2 000 рублей.

Дополнительные услуги потребуют дополнительных расходов. Например, консультационные услуги юриста или риэлтора обходятся в несколько тысяч рублей. Вы можете значительно сэкономить, проконсультировавшись со специалистом на нашем портале – через окно чата.

Расторжение договора

Как правило, пожизненный договор прекращается со смертью получателя. Как можно расторгнуть договор пожизненной ренты при жизни рентополучателя, рассмотрим далее.

Выгодно ли его заключать договор ренты с пожизненным содержанием

Самый простой вариант расторжения договора пожизненной ренты – по обоюдному желанию сторон. Для этого стороны заключают соглашение по той же форме, что и основной договор, то есть:

  • удостоверить у нотариуса;
  • если необходим возврат имущества – зарегистрировать расторжение в Росреестре.

Вопрос о том, можно ли оспорить данный вид договора ренты, может стать актуальным для участников правовых отношений, или других заинтересованных лиц, например, наследников. Осуществить процедуру возможно через суд.

Судебная практика выделяет следующие основания для признания сделки недействительной:

  • Имеют место быть обстоятельства, свидетельствующие о фиктивности сделки;
  • Есть сомнения в дееспособности рентополучателя;
  • На момент подписания договора, бывший собственник находился под воздействием наркотических веществ, испытывал физическое или психологическое давление;
  • Были нарушены права детей

По указанным причинам признать сделку недействительной можно в любой момент действия договора и после его завершения, если не прошло три года с момента нарушения прав.

Как расторгнуть сделку, оформленную без нарушений? Это может сделать получатель, если есть существенные нарушения условий второй стороной. Тогда действие договора прекращается в момент вынесения судом соответствующего решения.

Договор о пожизненном содержании с иждивением является удобным способом решения материальных и личных проблем для получателя и сравнительно недорогим вариантом приобретения недвижимости для плательщика. При добросовестном соблюдении закона, сделка выгодна для всех участников.

Наши юристы ответят на ваш вопрос!

Для принятия решения в вашей конкретной ситуации обратитесь, пожалуйста, к специалисту через форму онлайн-консультанта либо по телефонам:вопрос юристу

Москва и область: 7(499) 577-00-25 доб. 691
Санкт-Петербург: 7(812) 425-66-30 доб. 691
Все регионы РФ: 8(800) 350-84-13 доб. 691
Это быстро, бесплатно и конфиденциально!

○ Кто может оформить договор ренты?

Плательщиком ренты может быть как юридическое, так и физическое лицо, в то время, как получателем содержания только гражданин. При этом есть ограничения в возможности оформления подобного соглашения. Договор пожизненного содержания могут заключить:

  • Единоличные собственники недвижимости, являющейся предметом сделки.
  • При отсутствии любых обременений на жилплощадь.

Как и в любой юридической сделке, участники рентного договора должны быть полностью дееспособными. Это важно, чтобы они могли отвечать по закону за несоблюдение условий сделки. Дееспособность гражданина определяется следующими критериями:

  • Достижение совершеннолетия.
  • Отсутствие любых психических и физических заболеваний, мешающих полному осознанию своих действий.

Подводные камни, риски и преимущества

В сравнении с другими договорами о передаче имущества пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы. Чаще всего пожилые граждане выбирают между ней, дарением и завещанием.

К положительным моментам относятся:

  • гарантия ежемесячного получения денег, в отличие от дарения или завещания;
  • можно расторгнуть договор в случае, если плательщик не исполняет обязанности по содержанию – при дарении такого нет;
  • нотариальное удостоверение гарантирует высокую степень безопасности сделки;
  • собственность регистрируется сразу, что выгодно отличает ее от завещания.

Риск же кроется в личности участника договора. Получатель может оказаться недееспособным, что повлечет оспаривание договора родственниками, а плательщик – мошенником, что принесет старику потерю имущества.

Чтобы себя обезопасить, необходимо тщательно проверять сторону по пожизненному договору. Повысить безопасность сделки поможет нотариус.

Что делать после смерти

После того, как получатель скончался, контракт прекращается. Плательщик снимает обременение в Росреестре и получает полную свободу действий в отношении квартиры – может ее продавать, дарить, завещать. Заключать какие-либо соглашения с родственниками умершего, а тем более получать их согласия, не нужно.

Предлагаем ознакомиться  ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВЫХ ФОРМ ЗАЯВЛЕНИЙ И ДОГОВОРОВ О ЗАКРЕПЛЕНИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА НА ПРАВЕ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ И ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ

Заинтересованные наследники вправе подать иск в суд об оспаривании контракта после смерти получателя пожизненной ренты.

Иск удовлетворят, если:

  • получатель был недееспособен в момент подписания сделки;
  • умерший не осознавал значения своих действий или подписывал сделку под давлением;
  • не соблюдена нотариальная форма сделки;
  • в ряде других случаев.

Однако доказать приведенные выше обстоятельства и оспорить ренту пожизненного содержания будет крайне сложно, особенно если на договоре имеется удостоверительная надпись нотариуса. Для защиты плательщику потребуется представить в суд документы об исполнении сделки – акты, чеки, квитанции, банковские выписки.

Поэтому, выясняя, как оспорить договор ренты с пожизненным содержанием, наследникам необходимо заручиться рядом серьезных доказательств, которые убедят суд в недействительности сделки.

Нюансы

Есть ряд моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении и исполнении сделки. Рассмотрим их подробнее.

Да, это вполне законно. Отличия состоят лишь в нотариальном тарифе – для близких родственников он традиционно ниже. В остальном порядок заключения, удостоверения, регистрации и исполнения сделки аналогичен приведенному выше.

Закон разрешает продажу обремененных квартир только с согласия рентополучателя. Согласие нужно брать письменное. Обязанности по внесению платежей перейдут к новому собственнику (покупателю).

Итак, пожизненная рента – это вполне доступный и понятный инструмент приобретения недвижимости в собственность в обмен на периодические платежи. Процедура заключения включает несколько важных этапов, центральный из которых –нотариальное удостоверение. От того, насколько правильно заключен контракт, будет зависеть возможность его оспаривания наследниками получателя ренты.

Налогообложение

Участники договора не остаются без внимания органов УФНС.

Процедура передачи права собственности на недвижимость плательщику имеет налоговые последствия:

  • Новый собственник принимает обязанности по уплате земельного и имущественного налога;
  • Приобретенное в собственность жилое помещение рассматривается как прибыль физлица или организации и облагается подоходным налогом. Исходя из условий отчуждения собственности (платно или без дополнительной денежной выплаты), сделка приобретает статус купли-продажи или дарения. Этот момент влияет на величину налога

Если налогоплательщик заплатил за передачу права на квартиру, он вправе в конце года получить обратно потраченные средства в форме налогового вычета (не более 1 млн. руб.). Для этого факт перечисления средств необходимо подтвердить, например, предоставив расписку.

Средства, перечисленные получателю, являются доходом физлица.

Адресат обязан уплатить налоги по следующим пунктам:

  • Сумма, полученная за жилое помещение, относится к доходам от реализации недвижимости;
  • Ежемесячная рента — доход от сдачи в аренду или иного использования имущества

Такая прибыль облагается НДФЛ. Налогоплательщик вправе получить стандартные налоговые вычеты, уплатив данный сбор.

Плательщик ренты приобретает права на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору. Таким образом, помимо недвижимости, к нему переходят и обязательства по ней, в том числе произведение налоговых выплат.

Этот вид платежей никак не влияет на ежемесячные выплаты на содержание рентополучателя.

После окончания налогового периода, рентоплательщик вправе претендовать на получение налогового вычета.

○ Госпошлина и оплата услуг нотариуса.

Помимо налоговых выплат и расходов на содержание хозяина квартиры, рентоплательщик должен оплатить услуги нотариуса и госпошлину за государственную регистрацию договора. Размер выплат зависит от региона пребывания и стоимости имущества. Минимальный размер госпошлины – 1000 рублей, услуги нотариуса могут стоить тот 400 до 2000 рублей.

Учитывая количество расходов по данному договору, закон устанавливает льготную категорию граждан, для которых сумма платежей будет ниже в 2 раза. К таковым относятся:

  • Дети до трех лет.
  • Инвалиды (взрослые и дети).
  • Пенсионеры.
  • Военные.
  • Многодетные семьи.
  • Молодые семьи.
  • Нуждающиеся семьи.
  • Доноры.
  • Ветераны войны и труда.

○ Можно ли расторгнуть договор?

Договор ренты можно расторгнуть в досудебном или судебном порядке. В первом случае это возможно, если стороны пришли к соглашению. В этом случае к рентополучателю переходит обратно недвижимость, а к рентоплательщику – расходы.

Если не удается решить дело мирным путем, можно обратиться в судебные органы. Суд примет вопрос на рассмотрение, если:

  • Сделка недействительная (заключена с нарушениями, не прошла госрегистрацию и т.д.).
  • Платежи не вносились более 1 года.
  • Рентодатель признан недееспособным.
  • Не исполняются условия договора.
  • Рентодатель злоупотребляет полученным имуществом (использует его не по назначению либо наносит ущерб).

Выгодно ли его заключать договор ренты с пожизненным содержанием

Правовым последствием расторжения договора будет необходимость возврата полученных в результате сделки благ.